Rủi ro khi mua đất bằng giấy tay qua 2 đời chủ

Đặt trường hợp tôi là bên C, tôi có mua một miếng đất của bên B có hợp đồng mua bán bằng giấy viết tay vì chưa thể sang tên được do gặp phải tình huống sau đây:
Năm 1997 bên B mua thửa đất đó của bên A có làm giấy tay và được chính quyền tổ dân phố nơi có thửa đất xác nhận, sau đó bên A đưa quyền sử dụng đất cho bên B sang tên, nhưng vì chưa có tiền nên bên B cứ giữ quyền sử dụng đất đó, cho đến nay thì bên B bán lại cho bên C. (Trong suốt thời gian này bên A không có bất cứ tranh chấp nào phát sinh trên miếng đất đó). 
Nhưng khi bên C yêu cầu bên A ký chuyển nhượng lại cho bên B để bên B chuyển cho bên C thì bên A lại không ký, dọa sẽ đưa ra tòa. Như vậy cho tôi hỏi, khi bên A không chịu ký giấy chuyển nhượng thì pháp luật có thừa nhận miếng đất đó của bên B không ? Và nếu vụ việc ra tòa án thì khả năng của bên B có thắng kiện không ?

Công ty Luật TNHH Sao Việt trả lời cho câu hỏi này: 

Pháp luật quy định, đối với quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà và tài sản gắn liền với đất chỉ được công nhận quyền sở hữu khi có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà và tài sản gắn liền với đất hoặc một trong các giấy tờ quy định tại khoản 1, khoản 2 Điều 50 Luật đất đai năm 2003.

Theo quy định tại điểm b, khoản 1, Điều 127 Luật Đất đai năm 2003 thì hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ phải có chứng nhận của công chứng nhà nước; trường hợp hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ của hộ gia đình, cá nhân thì được lựa chọn hình thức chứng nhận của công chứng nhà nước hoặc chứng thực của UBND xã, phường, thị trấn nơi có đất. Tại thời điểm bên A và bên B thực hiện giao dịch trên thì cơ quan có thẩm quyền chứng thực là UBND xã, phường, thị trấn, UBND cấp huyện.

Tại Điều 11, Nghị định 84/2004/NĐ-CP ngày 25/5/2004 của Chính phủ quy định: hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất có một trong các loại giấy tờ quy định nêu trên mà trên giấy tờ đó ghi tên người khác, kèm theo giấy tờ về việc chuyển quyền sử dụng đất có chữ ký của các bên có liên quan, nhưng đến trước ngày Luật này có hiệu lực thi hành (1/7/2004) chưa thực hiện thủ tục chuyển QSDĐ theo quy định của pháp luật, nay được UBND xã, phường, thị trấn xác nhận là đất không có tranh chấp thì được cấp giấy chứng nhận QSDĐ và không phải nộp tiền sử dụng đất.

Trong trường hợp bạn nêu trên, bạn có nêu bên A đã đưa quyền sử dụng đất cho bên B sang tên nhưng bên B chưa kịp làm do vướng vấn đề tài chính, điều này là do lỗi của bên B. Bạn không nêu rõ nguyên nhân tại sao khiến bên A lại không hợp tác ở thời điểm hiện tại và hồ sơ giấy tờ chưa đầy đủ nên chưa thể khẳng định được có thể thắng kiện hay không? Những vấn đề đặt ra như sau: 

• Thứ nhất: B có được xem là người sử dụng hợp pháp thửa đất đó không?

Do vậy, nay bên B phải tiến hành làm thủ tục đăng ký sang tên việc chuyển nhượng giữa bên A và bên B tại cơ quan có thẩm quyền. Trường hợp bên A không hợp tác trong việc làm thủ tục đăng ký sang tên thì bên B vẫn có thể liên hệ với Phòng TNMT (nếu đất tại đô thị) hoặc UBDN cấp xã (nếu đất tại khu vực nông thôn) để làm thủ tục đăng ký theo Điều 11 Nghị định 84/2007/NĐ-CP.
Sau khi hoàn tất việc đứng tên bên B trên giấy tờ chứng minh quyền sử đụng dất thì bên B mới có thể chuyển nhượng lại quyền sử dụng đất cho C. Trong trường hợp này tốt nhất là bên B nên thỏa thuận, thương lượng với bên A để bên A ký giấy tờ chuyển nhượng đất cho bên C. Nếu bên A không đồng ý thì bắt buộc bên B phải hoàn tất thủ tục đăng ký sang tên trước như chúng tôi đã hướng dẫn ở trên.

• Thứ hai: Về câu hỏi khi bên A không chịu ký giấy chuyển nhượng thì pháp luật có thừa nhận miếng đất đó của bên B không ? Và nếu vụ việc ra tòa án thì khả năng của bên B có thắng kiện không ?

Như đã trả lời ở trên, do hai bên chưa hoàn tất thủ tục đăng ký tại cơ quan nhà nước có thẩm quyền, nên về nguyên tắc quyền sử dụng đất trên vẫn thuộc bên A. Nếu hai bên có tranh chấp, hợp đồng chuyển nhượng không được tiếp tục thực hiện thì bên A được quyền lấy lại quyền sử dụng đất đó nhưng phải chịu phạt theo thỏa thuận đã ký kết trong hợp đồng chuyển nhượng năm 1997 giữa hai bên và phải bồi thường thiệt hại cho gia đình bạn theo quy định của pháp luật.
Trên đây là các quy định chung trong luật Đất đai 2003 liên quan đến vấn đề bạn hỏi, để nhận được tư vấn để giải quyết vấn đề của bạn, mời bạn liên hệ:
Công ty Luật TNHH Sao Việt 
Tổng đài tư vấn miễn phí:  043.636 7896
Địa chỉ: số 22D - Giảng Võ - Cát Linh - Đống Đa - Hà Nội
Trân trọng cám ơn!