“BĐS Việt Nam – nhìn lại 20 năm qua”: Những thăng trầm

Chuyên mục DNRE bắt đầu loạt bài theo chuyên đề “Bất động sản Việt Nam – nhìn lại 20 năm qua” như Lời mở đầu cho các Chuyên đề tiếp theo, mang tính thời sự hơn và định hướng chuyên sâu hơn.

Lĩnh vực phát triển, đầu tư và kinh doanh Bất động sản tại Việt Nam còn rất non trẻ và sơ khai nhưng cũng trải qua khá nhiều thay đổi, thăng trầm. Nói về Thị trường Bất động sản Việt Nam, chúng ta không thể tự giới hạn tầm nhìn 20 năm trở lại. Tuy nhiên xét về tính “thăng trầm”, tính “pháp lý” (sự quan tâm và tác động của Nhà nước vào Thị trường Bất động sản) thì giới hạn 20 năm (1990-2010) là một khoảng đủ lớn để xem xét, nghiên cứu và bình luận.

Cơn sốt lần thứ nhất (1993-1994)

Thị trường Bất động sản Việt Nam đã có “Cơn sốt lần thứ nhất” - diễn ra trong hai năm (1993-1994), trong đó Thị trường Bất động sản đặc biệt “sốt” mạnh ở phân khúc Đất và Quyền sử dụng đất. Nguyên nhân là do nhu cầu nhà ở, đất ở của dân cư và đất để sản xuất kinh doanh ngày càng tăng, nhất là ở các đô thị, mà quan hệ chuyển nhượng, mua bán đất đai trong dân cư đã xuất hiện từ những năm trước khi Luật đất đai (1993) ra đời.

Trong thời gian này quyền sử dụng đất của tổ chức, hộ gia đình và cá nhân chưa được luật pháp quy định và việc chuyển nhượng, mua bán đất đai bị cấm. Do vậy các quan hệ chuyển nhượng, mua bán đất đai của dân cư ở thời kỳ này diễn ra tự phát và hoàn toàn là những quan hệ chuyển nhượng, mua bán ngầm.

Luật đất đai 1993 có hiệu lực, tác động mạnh mẽ đến thị trường bất động sản làm thị trường “sốt” mạnh ở phân khúc Đất và Quyền sử dụng đất. Đối tượng đầu tư vào đất chủ yếu của cơn sốt đất lần thứ nhất là các công ty như Epco-Minh Phụng, Tamexco… với vốn vay của ngân hàng và đối tượng đầu tư lần thứ hai là các cá nhân với nguồn vốn đầu tư phần lớn là vốn nhàn rỗi.

Đóng băng lần thứ nhất (1995-1999)

Tiếp sau cơn sốt là Đợt đóng băng lần thứ nhất kéo dài trong 5 năm (1995-1999) mà nguyên nhân được cho là  khi Nhà nước dùng biện pháp hành chính (Nghị định 18) can thiệp vào “Cơn sốt lần thứ nhất” thì một số nhà đầu cơ đã vội bán đất thu hồi vốn trả lại cho ngân hàng.

Từ đầu năm 2000 đến nay, diễn biến thị trường bất động sản của Việt Nam khá phức tạp. Nếu như trong 2 năm đầu từ năm 2000 đến năm 2002 giá bất động sản bùng nổ thì bắt đầu từ cuối năm 2002 đến 2006 Thị trường Bất động sản chuyển sang giai đoạn hạ nhiệt nhanh chóng nhưng các giao dịch của thị trường vẫn “đóng băng”. Đâu là nguyên nhân của tình trạng này và hậu quả của nó tác động đến nền kinh tế ra sao là điều cần quan tâm đánh giá.

Cơn sốt lần thứ hai (2001- 2002) hay Giai đoạn thị trường bất động sản bùng nổ

Cơn sốt đất lần thứ hai diễn ra do người đầu tư dự đoán và đánh giá chủ trương cho Việt kiều mua nhà và ban hành giá đất mới sẽ có triển vọng cho thị trường nhà đất nên nhiều người đầu tư mua đất khắp nơi ở vùng ven. Theo ước tính của Viện Kinh tế Tp.HCM, lượng đầu tư này đạt đến khoảng 6 tỉ USD. Đáng chú ý nó chỉ “chôn” ở đất chứ không tạo ra hàng hóa là nhà ở và các công trình xây dựng khác. Số liệu của Sở Địa chính - Nhà đất cho thấy trong hơn 6.000 Ha đất đô thị hóa ở vùng ven, chỉ có khoảng 10% diện tích có xây dựng hạ tầng, nhà ở! Do đó có thể kết luận sơ bộ rằng nhu cầu của thị trường nhà đất trong cơn sốt đất lần thứ hai là nhu cầu ảo và giá bất động sản phần nhiều là giá đầu cơ, chưa phải là giá trị thật. Phân khúc “sốt” mạnh trong thị trường giai đoạn này chính là Nhà mặt tiền và Đất dự án

Sau một thời gian dài bình lặng, từ năm 2000, giá nhà đất bắt đầu biến động, tiếp đó giá cả tăng nhanh liên tục và đạt đỉnh cao vào khoảng Quý II năm 2001. Theo nhiều chuyên gia nhận định, giá bất động sản của Việt Nam giai đoạn này đang ở mức đắt nhất thế giới, cao hơn cả một số thành phố lớn của các nước công nghiệp phát triển. Các chuyên gia DNRE đánh giá và đưa ra một số nguyên nhân dẫn đến tình trạng “bùng nổ” trên Thị trường Bất động sản như sau:

• Do nền kinh tế tăng trưởng ở mức cao dẫn tới nhu cầu về đất đai phục vụ cho sản xuất kinh doanh và nhu cầu nhà ở của dân chúng liên tục gia tăng;
• Do sự đầu cơ trong kinh doanh nhà đất gia tăng mạnh mẽ;
• Do chính sách của Nhà nước về đất đai;
• Do yếu tố tâm lý kỳ vọng vào khả năng sinh lợi vô tận của đất;
• Và cuối cùng là do thiếu các thông tin về giá nhà đất.

Giai đoạn Thị trường Bất động sản đóng băng lần thứ hai (2002 – 2006):

Từ cuối năm 2002 đến 2006 Thị trường Bất động sản diễn ra trầm lắng, thậm chí “đóng băng” như nhiều người nhận xét. Thị trường Bất động sản năm sau lạnh hơn năm trước. Theo số liệu thống kê: Năm 2003 giao dịch địa ốc thành công giảm 28%, năm 2004 giảm 56% và năm 2005 giảm 78%!

Như vậy, Đợt đóng băng lần thứ hai cũng đã kéo dài trong 5 năm (2002-2006). Khi UBND TP.HCM ban hành một số biện pháp can thiệp như chỉ thị 05 ngày 15.4.2002 về chấm dứt thí điểm phân lô hộ lẻ, chỉ thị 08 ngày 22.4.2002. đã làm thị trường nhà đất hạ nhiệt vì "đánh" trúng vào lợi ích tạo ra giá đầu cơ. Nhưng vì phần lớn vốn đầu tư này là vốn nhàn rỗi của tư nhân nên nhu cầu phải bán nhanh thu hồi vốn thanh toán nợ không xảy ra như lần thứ nhất. Do đó dù cơn sốt đã dừng lại nhưng giá đất vẫn không hạ xuống bằng giá trước khi xảy ra cơn sốt.

Cơn sốt đất lần thứ ba (2007 -2008)

Không giống như hai lần sốt đất trước đó, lần sốt đất này tập trung mạnh mẽ vào phân khúc Căn hộ cao cấp và Biệt thự. Nếu hai cuộc sốt đất trước là do chính sách hành chính của Chính phủ với hai dự luật nhằm tạo điều kiện cho Thị trường Bất động sản Việt Nam tăng trưởng thì cuộc sốt đất lần thứ ba cũng khác hoàn toàn về nguyên nhân tác động. DNRE muốn nhấn mạnh một số nguyên nhân chủ chốt :

• Thứ nhất, nguồn vốn FDI tăng trưởng mạnh đầu tư vào Việt Nam tạo nên tăng trưởng kinh tế ấn tượng trong 2003-2007.
• Thứ hai, trong năm 2006-2007, có thể xem là năm khá huy hoàng đối với Thị trường Chứng khoán Việt Nam và mọi người đều tham gia cũng như kiếm tiền dễ dàng từ Thị trường Chứng khoán. Điều này tạo ra một nguồn vốn thặng dư lớn của người thắng chứng khoán chuyển dịch sang Thị trường Bất động sản. Vì là người kiếm lời từ Chứng khoán nên tạo điều kiện cho phân khúc cao cấp của Bất động sản “sốt” mạnh.

Cuộc “ngủ đông” tiếp theo

Và Thị trường Bất động sản rơi vào “ngủ đông” kể từ 2008 tới nay. Và điều gì đến rồi sẽ đến Chứng khoán lên rồi cũng xuống thê thảm cùng chính sách thắt chặt tín dụng chống lạm phát của Chính phủ. Nguồn vốn đổ vào Bất động sản “cạn kiệt”. Phân khúc cao cấp đóng băng hoàn toàn, thị trường Bất động sản “ngủ đông dài hạn”.

Cuộc “ngủ đông” này có kéo dài 5 năm như các lần đóng băng trước đó không? Câu trả lời thuộc vềbài kế tiếp của Chuyên mục DNRE.