“BĐS Việt Nam – nhìn lại 20 năm qua”: Thuốc hạ sốt

Bài mở đầu nói trên cũng điểm qua một số nhận định được cho là nguyên nhân của 3 lần “thăng”, nhưng chưa có các lý giải hay phân tích về 2 lần “trầm” trước và cuộc “ngủ đông” của Thị trường Bất động sản Việt Nam trong thời gian hiện nay. Bài viết thứ hai này sẽ cố gắng tổng hợp các nhận định của các chuyên gia – mong muốn giải thích được phần nào các cuộc “đóng băng” trước đây và cả cuộc suy trầm hiện nay.

Các chuyên gia DNRE cho rằng, có thể đánh giá một số nguyên nhân chung dẫn đến tình trạng “đóng băng” trên Thị trường Bất động sản như sau:
 

1. Nguyên do thứ nhất: “Cầu giảm mạnh” – được lý giải  xuất phát từ các nguyên nhân sau:

1.1 Cầu giảm mạnh do giá bất động sản ở Việt Nam luôn được định giá ở mức quá cao so với thu nhập thực tế:

Theo phân tích trên một tờ báo Pháp: “Tại châu Âu, một ngôi nhà điển hình giá thường gấp 4-5 lần lương hàng năm, khi con số này lên đến hơn 6 lần họ đã coi đó là điều không bình thường. Còn ở Việt Nam thu nhập bình quân năm 2010 ở các đô thị lớn như Hà Nội, Tp. HCM vào khoảng 2.000 USD/năm trong khi giá phổ biến của một căn hộ hạng thấp ở đây khoảng 50.000 USD tức là gấp 25 lần lương hàng năm. Điều đó cho thấy giá bất động sản ở Việt Nam đang ở mức không bình thường so với mặt bằng chung của thế giới”.

Theo quy luật của thị trường, khi giá quá cao so với thu nhập thực tế thì đương nhiên cầu sẽ giảm mạnh, đây là nguyên nhân chính làm Thị trường Bất động sản Việt Nam bị suy trầm trong thời gian gần đây và cũng chính là một trong các nguyên nhân của những đợt “đóng băng” 1994-1999 và 2002-2006.

1.2 Tâm lý “chờ đợi” của người dân:

Vì giá bất động sản được đánh giá đã là quá cao so với thế giới và so với thu nhập của người dân Việt Nam nên người dân kỳ vọng vào giá bất động sản sẽ xuống trong tương lai. Ngoài ra do Nhà nước luôn tiến hành xiết chặt và quản lý hoạt động mua bán bất động sản sau mỗi cơn sốt và cơ chế chính sách về quản lý đất đai của Nhà nước đang trong quá trình chỉnh sửa và hoàn thiện nên tâm lý của người dân còn “chờ đợi” sau mỗi cơn sốt.

1.3 Nhu cầu đối với Thị trường mua bán đất dự án, căn hộ giảm do:

(i) Nhà nước điều chỉnh giá đất: bảng giá đất mỗi năm được điều chỉnh theo hướng sát với giá thực tế làm cho chi phí đền bù giải toả lên cao (bình quân chi phí đền bù giải phóng mặt bằng theo nguyên tắc phải thoả thuận với dân hiện nay theo quy định của Luật đất đai cao hơn 10 lần so với chi phí đền bù trước kia, đó là chưa kể đến các chi phí không nằm trong quy định như phải hỗ trợ cho địa phương để giải phóng mặt bằng nhanh hơn), các dự án tiếp tục gặp khó khăn nên đầu tư các khu đô thị giảm mạnh.

(ii) Lợi nhuận thu từ kinh doanh bất động sản giảm mạnh: Do số lượng vốn để kinh doanh bất động sản rất lớn, tính “thanh khoản” của bất động sản lại rất kém cùng với việc Thị trường Bất động sản “đóng băng” và giảm nhiệt nhanh chóng đã làm lợi nhuận từ việc kinh doanh bất động sản giảm mạnh, trong khi các lĩnh vực đầu tư khác như vàng, ngoại tệ, cổ phiếu, lãi suất trái phiếu Chính phủ, địa phương và lãi suất Ngân hàng lại có mức lợi tức rất cao. Mặt khác, khi lãi suất tăng thì chi phí cho một đồng vốn vay ngân hàng để đầu tư vào các dự án cũng tăng lên và lãi phải trả ngân hàng cũng tăng, làm cho nhà đầu tư gặp khó khăn và người dân không dám vay ngân hàng để mua nhà. Đây là nguyên nhân những nhà đầu tư chuyển hướng kinh doanh sang các lĩnh vực khác ngoài bất động sản.

1.4 Giá vàng liên tục tăng cao từ 2004 trở lại đây:

Trong khi giá bất động sản được đánh giá là quá cao nhưng khi giao dịch thường lại được tính bằng vàng nên việc giá vàng gia tăng mạnh mẽ càng góp phần làm cho Thị trường Bất động sản “đóng băng” hơn nữa. Không chỉ các căn nhà trị giá 200 – 300 cây vàng bị đóng băng gần như hoàn toàn mà đến cả các căn nhà có giá dưới 100 cây. Thị trường mua bán đất dự án, căn hộ mặc dầu không bị ảnh hưởng nhiều khi giá vàng lên xuống do việc thanh toán bằng tiền đồng, nhưng khi giá vàng lên cao cũng khiến cho nhiều chủ đầu tư gặp khó khăn trong việc giải ngân với ngân hàng.

1.5 Tiêu cực trong xây dựng và đất đai:

Ngoài ra, còn phải kể đến thông tin về tiêu cực trong xây dựng nhà ở chung cư, chất lượng xây dựng các công trình nói chung và cụ thể chất lượng nhà chung cư không đảm bảo, các vụ việc làm sổ đỏ sai quy định… Tất cả những nguyên nhân trên làm cho Thị trường Bất động sản Việt nam sau mỗi “cơn sốt” lại  trở nên đến một đợt “đóng băng”.
 

2. Nguyên nhân thứ hai: “Cung tăng nhanh” do giá Bất động sản của Việt Nam được đánh giá là quá cao so với giá thành thực tế:

Tính theo thời giá năm 2010, theo đánh giá của các chuỵên gia, giá chung cư cao cấp từ khoảng 40-50 triệu đồng/m2 sàn đều cao gấp 3- 4 lần giá trị thật. Ngoài giá đất ra, theo đơn giá xây dựng hiện nay giá mỗi mét vuông nhà vào khoảng 6 – 7 triệu đồng thì giá cả trên thị trường bất động sản hiện nay ở nước ta vẫn là quá cao so với giá thành thực tế tạo ra lợi nhuận lớn cho các nhà đầu tư. Điều này dẫn tới việc ngày càng nhiều dự án được mở rộng khiến nguồn cung gia tăng nhanh chóng, nên trong thời gian qua trong quy hoạch sử dụng đất, các địa phương đã để quỹ đất quá lớn để xây dựng nhà ở, các dự án xây dựng chung cư cao cấp vẫn liên tục được khởi công – đặc biệt là tại các đô thị lớn như Hà Nội, Tp. HCM…

Được biết, thành phố Hà Nội đang thực hiện chương trình đầu tư xây dựng phát triển quỹ nhà ở với hơn 100 dự án. Theo dự tính, đến năm 2010, các dự án sẽ tạo thêm 10 triệu m2 cho quỹ nhà của Hà Nội . Còn tại Tp. HCM ước tính hiện có hơn 50 dự án chung cư cao cấp đang được xây dựng , có tháng đến gần 10 chung cư cao cấp tại Tp. HCM được khởi công xây dựng. Theo Ban Vật giá thuộc Sở Tài chính Tp. HCM, dự kiến quỹ đất đưa vào kinh doanh thông qua đăng ký hơn 1.000 dự án đầu tư hiện nay là 6.000 Ha với tổng vốn đầu tư trên 136.000 tỷ đồng. Tp. HCM cũng kỳ vọng đồng thời với chương trình phát triển nhà ở đến năm 2010 nhằm đưa quỹ nhà lên mức 705.000 căn hộ. Đây là một con số rất lớn, nhưng với giá nhà đất như hiện nay thì rất ít người có đủ tiền để mua những căn nhà này.
 

3. Nguyên nhân thứ ba: Do Nhà nước áp dụng các biện pháp nhằm hạ nhiệt Thị trường Bất động sản:

Trước thực trạng về diễn biến Thị trường Bất động sản như trên, việc quản lý chặt chẽ và kiểm soát thị trường nhà đất trở thành bức xúc. Các cơ quan quản lý nhà nước đã phải vào cuộc nhằm kiềm chế “bong bóng” bất động sản đưa giá đất trở về đúng với giá thực tế nhằm khuyến khích đầu tư và sản xuất kinh doanh, kích thích tăng trưởng kinh tế. Đó là:

3.1 Lập lại kỷ cương, trật tự ổn định thị trường nhà đất, hạn chế tình trạng mua bán đất không có giấy tờ hợp pháp và đất không hợp pháp:

(i) Đầu tiên, đó là Luật đất đai 1993 và các văn bản pháp quy khác có liên quan đến đất đai. Ngày 14/7/1993 Quốc hội thông qua Luật đất đai mới thay thế Luật Đất đai năm 1987. Sau đó hai năm -  năm 1995 - Quốc hội ban hành Bộ luật Dân sự đầu tiên dưới chính thể mới. Đây là hai văn bản đề cập khái niệm quyền sử dụng đất và đề cao quyền sử dụng đất của hộ gia đình và cá nhân. Trong hai văn bản này, Nhà nước ta chính thức cho phép người có quyền sử dụng đất được chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thế chấp, góp vốn và thừa kế quyền sử dụng đất. Đây là những quy định phù hợp với điều kiện kinh tế thị trường. Nội dung của quyền sử dụng đất (QSDĐ) được hiểu không chỉ là quyền khai thác các thuộc tính của đất đai phục vụ cho lợi ích của mình mà còn được hiểu ở khía cạnh thứ hai, đó là quyền chuyển quyền hay còn gọi là quyền định đoạt đối với đất đai. Tuy không phải là chủ sở hữu nhưng người sử dụng đất có quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất lấy tiền, được đem đất đi thế chấp, được để lại thừa kế QSDĐ. Các quyền này của người sử dụng đất gần như là quyền của chủ sở hữu rồi.

Tuy nhiên, nếu gọi QSDĐ là quyền sở hữu thì cũng chỉ là quyền sở hữu hạn chế. Tính hạn chế của QSDĐ thể hiện ở những điểm chủ yếu sau đây:

• Thứ nhất, Nhà nước dành lấy quyền thu hồi bất kỳ diện tích đất nào khi thấy thật cần thiết và bồi thường theo giá do Nhà nước ấn định.
• Thứ hai, Nhà nước mới là người có quyền chuyển đổi mục đích sử dụng đất, chủ yếu thông qua quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất.
• Thứ ba, Nhà nước nắm quyền quy định điều kiện, trình tự, thủ tục thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thế chấp và để lại thừa kế quyền sử dụng đất.
• Thứ tư, Nhà nước dành lấy quyền định giá đất; thực hiện đánh thuế đối với giao dịch chuyển nhượng QSDĐ.

Việc không thừa nhận cho người sử dụng đất có quyền sở hữu đất đai tạo ra sự tùy tiện, không công bằng, công khai trong việc thu hồi đất, giải phóng mặt bằng và bồi thường thiệt hại khi Nhà nước thu hồi đất.

(ii) Theo chỉ đạo của Chính phủ, ngày 9/4/2002, UBND thành phố Hà Nội đã ra Chỉ thị 17 về một số biện pháp cấp bách và tăng cường quản lý đất đai. Tại thành phố Hồ Chí Minh, ngày 22/4/2002, UBND đã ban hành Chỉ thị 08 về chấn chỉnh và tăng cường quản lý Nhà nước về nhà, đất trên địa bàn thành phố. Các quận, huyện của Hà Nội và Tp. HCM đã đồng loạt triển khai thực hiện hai chỉ thị trên một cách đồng bộ và kiên quyết. Tiếp theo là Luật đất đai 2003 và  năm 2004 Chính phủ ban hành Nghị định 181 ngày 29/10/2004 qui định “dự án phải xây dựng nhà xong mới được bán” không cho phép bán đất nền đã tác động mạnh đến thị trường bất động sản. Thị trường đất nền dự án coi như bị tê liệt, bởi nhiều nhà đầu tư khó có đủ lực để thực hiện từ đầu đến cuối một dự án lớn, nhất là đối với các nhà đầu tư trong nước và Nghị định 182 về xử lý vi phạm hành chính trong lĩnh vực đất đai;

Chỉ sau vài tháng, cơn sốt nhà đất tại 2 thành phố lớn là Hà Nội và Tp. HCM đã phần nào lắng dịu, giá nhà đất có dấu hiệu giảm, tình trạng vi phạm pháp luật đất đai như chuyển nhượng, san lấp mặt bằng trái phép đã giảm nhiều, cơn lốc đầu cơ bất động sản đã lắng dần… Việc mua nhà, đất để đó, chờ giá lên để sang nhượng kiếm lời giảm mạnh. Giá nhà đất tại các tỉnh, thành phố, địa phương khác cũng nguội dần.

(iii) Theo nhiều chuyên gia nhận định: "Sự suy thoái, ngủ đông của Thị trường Bất động sản năm 2008 khác hoàn toàn về bản chất so với các đợt “đóng băng” thị trường giai đoạn 1994 -1999 và giai đoạn 2002-2006. Đó là, trong các đợt “đóng băng” trước đây giá nhà đất chỉ chững lại chứ không giảm còn đợt “ngủ đông” thị trường năm 2008, giá đã giảm mạnh tại một số thị trường phía Nam. Sở dĩ có sự khác nhau căn bản đó là bởi nguyên nhân khác nhau: các đợt “đóng băng” trước đây là do chính sách nhà đất được điều chỉnh và do các văn bản hành chính tác động (tương ứng chúng ta có Luật đất đai 1993 và Luật đất đai 2003). Còn đợt “ngủ đông” từ đầu năm 2008 là bởi chính sách thắt chặt tiền tệ để kiềm chế lạm phát, khiến cho nguồn vốn vào thị trường này bị giảm sút, gây ảnh hưởng mạnh đến thị trường địa ốc.

Tuy nhiên, nếu nhiều người  thấy rằng kiềm chế việc tạo “bong bóng” bất động sản để tránh gây hiểm họa khủng hoảng tài chính như đã xảy ra tại nhiều nước trên thế giới thì việc Thị trường Bất động sản suy trầm và có những biểu hiện thoái trào trong thời gian qua cũng đã gây ra những tác động tiêu cực không nhỏ tới nền kinh tế.

Trước hết nhiều doanh nghiệp và người dân khó trả lãi ngân hàng và theo nhận định của Hiệp hội Kinh doanh Bất động sản Tp. HCM nếu cứ kéo dài tình trạng này sẽ có ít nhất hơn 30% doanh nghiệp bị phá sản, hiện tại Tp. HCM đã có tới 50% các doanh nghiệp kinh doanh địa ốc trên địa bàn phải đóng cửa, 30% hoạt động cầm chừng, chỉ còn 20% là tiếp tục đi sâu đầu tư kinh doanh. Còn ở địa bàn Hà Nội, nếu như mấy năm trước, các văn phòng giao dịch nhà đất, các công ty kinh doanh địa ốc mọc lên như nấm, thì nay lại chẳng khác gì gặp phải lũ quét.

Tiếp đến của việc hàng loạt các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản đổ bể là việc nguồn thu ngân sách nhà nước bị giảm đáng kể và nghiêm trọng hơn sẽ đến lượt các ngân hàng cũng phải đối diện với “nợ xấu”. Theo số liệu thống kê chưa đầy đủ của Bộ Tài nguyên và Môi trường hiện số vốn đầu tư vào kinh doanh Bất động sản ở nước ta có tới trên 60% là tiền vay ngân hàng. Trên địa bàn Tp.HCM, có khoảng 4.000 cá nhân, doanh nghiệp đầu tư kinh doanh Bất đống sản với số vốn khoảng 50.000 tỉ đồng, trong đó có tới 28.000 tỉ đồng là vay ngân hàng. Tuy rằng con số này chưa phải là lớn so với tổng cho vay nền kinh tế của toàn hệ thống ngân hàng nhưng cuộc khủng hoảng kinh tế tại Thái Lan năm 1997 là một ví dụ cho thấy đằng sau sự đổ vỡ của “bóng bóng” bất động sản là sự đổ vỡ dây chuyền của hệ thống ngân hàng và cuối cùng là hậu quả tất yếu của một cuộc khủng hoảng tài chính trầm trọng đã kéo nền kinh tế Thái Lan lùi lại hàng chục năm.

Tới đây chúng ta có thể có 2 câu hỏi:

1.      Phải chăng tiền đề của cả 3 lần “đóng băng” Thị trường Bất động sản đều do có sự can thiệp của chính sách ? Nói một cách khác Thị trường Bất động sản Việt Nam như con ngựa bất kham đã 3 lần lồng lên và Nhà nước cũng đã 3 lần “gìm cương” lại?

2.      Các lần “gìm cương” đã và đang ảnh hưởng tới nền kinh tế của chúng ta ra sao vào từng thời điểm cụ thể?

Các câu trả lời cho 2 câu hỏi trên đây, Chuyên mục DNRE sẽ chuyển đến trong bài viết sau.