Các dấu hiệu để nhận biết các dự án BĐS có khả thi hay không?
Post time: 17/09/2013
Nội dung câu hỏi:
Núp dưới hình thức “hợp đồng góp vốn”, “hợp đồng vay vốn”, hiện nay nhiều dự án bất động sản hoàn toàn không có khả năng triển khai vẫn huy động một lượng vốn lớn trên thị trường của các nhà đầu tư.
Có các dấu hiệu nào để nhận biết các dự án BĐS có khả thi hay không?
Trả lời cho câu hỏi này:
Trước hết nhà đầu tư phải nhìn vào chủ đầu tư của dự án, là nhà nước, tư nhân, nước ngoài, liên danh, chủ đầu tư là tên tuổi lớn, không có tên tuổi hay chưa từng kinh doanh trong lĩnh vực bất động sản. Đây là dấu hiệu đầu tiên và cũng rất quan trọng để nhận biết. Hầu hết các chủ đầu tư lớn, các chủ đầu tư uy tín, có tên tuổi luôn đảm bảo đúng tiến độ, tính khả thi cao, còn lại các trường hợp khác nhà đầu tư phải cân nhắc cụ thể.
Thứ hai nếu có thời gian, nhà đầu tư nên đến khảo sát thực địa khu đất nơi mình chuẩn bị đầu tư, cần đến tận nơi quan sát tình trạng của khu đất. Khu đất đó đã được GPMB, được chủ đầu tư khẳng định sở hữu hay chưa (có thể quây tôn, xây tường rào bao quanh). Thậm chí nếu được cấp phép, thì sẽ có biển bố cáo như tên chủ đầu tư, diện tích lô đất, dự án được xây dựng theo hình thức nào, mật độ, tầng cao…vv. Có những dự án đã bắt đầu triển khai có dấu hiệu như đang khoan cọc thí nghiệm, đang khoan cọc nhồi móng (đối với chung cư), đang san lấp mặt bằng, tập kết vật liệu làm hạ tầng kỹ thuật (đối với khu đô thị).
Thứ ba, khi có ý định tham gia đầu tư, tốt nhất là yêu cầu chủ đầu tư cho xem những giấy tờ pháp lý cần thiết. Đầu tiên là giấy phép kinh doanh của chủ đầu tư, có được kinh doanh ngành nghề bất động sản hay không. Ngoài ra trình tự các giấy tờ pháp lí để triển khai một dự án bất động sản khả thi phải có như sau: Hồ sơ phê duyệt quy hoạch chi tiết 1/500 dự án của UBND TP, Tỉnh, Công văn giao chủ đầu tư, Quyết định giao đất của UBND TP , Tỉnh sở tại. Quyết định của các Sở ban ngành như Giấy phép đầu tư dự án (Sở Kế hoạch và Đầu tư), Giấy phép xây dựng (sở Xây dựng), Thẩm định thiết kế cơ sở, chiều cao, mật độ…(sở Quy hoạch Kiến Trúc)…và cuối cùng là Quyết định của UBND TP, Tỉnh đồng ý cho phép triển khai dự án.
Thứ tư, các chủ đầu tư có ý định chiếm dụng vốn, mà dự án của họ khó khả thi cũng được thể hiện qua dấu hiệu, huy động động vốn đợt đầu rất lớn chiếm đến 30%, 40% hoạc thậm chí cao hơn. Vì họ biết rằng không thể huy động vốn đợt hai bởi dự án sẽ không tiến triển về tiến độ. Các dự án đảm bảo về tiến độ thường chỉ huy động 20% mỗi lần.
Ngoài ra một số chủ đầu tư khi ký trực tiếp hợp đồng góp vốn với khách hàng một mặt trong hợp đồng ghi rõ giá gốc, nhưng lại thu một khoản chênh lệch (gọi là “giá bán”, mà không được ghi trong hợp đồng, cũng không có biên lai cho khoản tiền này). Thực chất đây là hành vi lừa đảo, khách hàng nên tố cáo với cơ quan chức năng và không nên chấp nhận ký kết. Vì nếu dự án không khả thi, khách hàng chỉ nhận lại số tiền được ghi trong hợp đồng, còn khoản “chênh lệch” khách hàng không có giấy tờ chứng nhận, nên không có cơ sở pháp lý để nhận lại. Chẳng hạn nếu trong hợp Chủ đầu tư ký trực tiếp đồng vay vốn, hoạc góp vốn (nhà chung cư) với khách hàng giá dự kiến mà họ thường gọi là “giá gốc” là 12 triệu/m2. Nhưng chủ đầu tư lại yêu cầu khách trả 14 triệu/m2, khoản “chênh lệnh” 2 triệu/m2 họ thu của khách mà không có biên lại hay giấy tờ biên nhận đều là dấu hiệu của sự lừa đảo.
Hiện nay các chủ đầu tư vẫn tiếp tục sử dụng phương thức “mua bán nhà ở được hình thành trong tương lai” (thường gọi là phương thức “mua bán nhà trên giấy”), bằng các loại hợp đồng góp vốn với giá chào khá thấp, chẳng hạn đối với chung cư khoảng 14-18 triệu/m2. Điều này rất hấp dẫn với những nhà đầu tư ít tiền, nhưng thực ra đây là một chiếc bẫy chiếm dụng vốn tinh vi. Vì đa số các dự án này tiến độ rất chậm, thậm chí là không khả thi. Ngoài ra nếu là chung cư được quảng cáo với chất lượng “chung cư cao cấp”, thì với giá thành như vậy chủ đầu tư cũng khó có khả năng thực hiện.
Thị trường BĐS nước ta đang cần các thông tin công khai, minh bạch về nhà dự án, kể cả các giao dịch nhà ở đã hình thành và sẽ hình thành. Pháp luật có thể yêu cầu hay ra quy định việc công khai này do chủ đầu tư dự án thực hiện tại văn phòng của công ty hoặc văn phòng của cơ quan quản lý nhà ở địa phương, kèm theo những hình phạt cụ thể khi chủ đầu tư không thực hiện, công khai thiếu thông tin hoặc công khai thông tin sai. Ngoài ra, các thông tin này cũng cần được công khai trên một trang thông tin điện tử do cơ quan quản lý nhà cấp tỉnh quản lý.
Núp dưới hình thức “hợp đồng góp vốn”, “hợp đồng vay vốn”, hiện nay nhiều dự án bất động sản hoàn toàn không có khả năng triển khai vẫn huy động một lượng vốn lớn trên thị trường của các nhà đầu tư.
Có các dấu hiệu nào để nhận biết các dự án BĐS có khả thi hay không?
Trả lời cho câu hỏi này:
Trước hết nhà đầu tư phải nhìn vào chủ đầu tư của dự án, là nhà nước, tư nhân, nước ngoài, liên danh, chủ đầu tư là tên tuổi lớn, không có tên tuổi hay chưa từng kinh doanh trong lĩnh vực bất động sản. Đây là dấu hiệu đầu tiên và cũng rất quan trọng để nhận biết. Hầu hết các chủ đầu tư lớn, các chủ đầu tư uy tín, có tên tuổi luôn đảm bảo đúng tiến độ, tính khả thi cao, còn lại các trường hợp khác nhà đầu tư phải cân nhắc cụ thể.
Thứ hai nếu có thời gian, nhà đầu tư nên đến khảo sát thực địa khu đất nơi mình chuẩn bị đầu tư, cần đến tận nơi quan sát tình trạng của khu đất. Khu đất đó đã được GPMB, được chủ đầu tư khẳng định sở hữu hay chưa (có thể quây tôn, xây tường rào bao quanh). Thậm chí nếu được cấp phép, thì sẽ có biển bố cáo như tên chủ đầu tư, diện tích lô đất, dự án được xây dựng theo hình thức nào, mật độ, tầng cao…vv. Có những dự án đã bắt đầu triển khai có dấu hiệu như đang khoan cọc thí nghiệm, đang khoan cọc nhồi móng (đối với chung cư), đang san lấp mặt bằng, tập kết vật liệu làm hạ tầng kỹ thuật (đối với khu đô thị).
Thứ ba, khi có ý định tham gia đầu tư, tốt nhất là yêu cầu chủ đầu tư cho xem những giấy tờ pháp lý cần thiết. Đầu tiên là giấy phép kinh doanh của chủ đầu tư, có được kinh doanh ngành nghề bất động sản hay không. Ngoài ra trình tự các giấy tờ pháp lí để triển khai một dự án bất động sản khả thi phải có như sau: Hồ sơ phê duyệt quy hoạch chi tiết 1/500 dự án của UBND TP, Tỉnh, Công văn giao chủ đầu tư, Quyết định giao đất của UBND TP , Tỉnh sở tại. Quyết định của các Sở ban ngành như Giấy phép đầu tư dự án (Sở Kế hoạch và Đầu tư), Giấy phép xây dựng (sở Xây dựng), Thẩm định thiết kế cơ sở, chiều cao, mật độ…(sở Quy hoạch Kiến Trúc)…và cuối cùng là Quyết định của UBND TP, Tỉnh đồng ý cho phép triển khai dự án.
Thứ tư, các chủ đầu tư có ý định chiếm dụng vốn, mà dự án của họ khó khả thi cũng được thể hiện qua dấu hiệu, huy động động vốn đợt đầu rất lớn chiếm đến 30%, 40% hoạc thậm chí cao hơn. Vì họ biết rằng không thể huy động vốn đợt hai bởi dự án sẽ không tiến triển về tiến độ. Các dự án đảm bảo về tiến độ thường chỉ huy động 20% mỗi lần.
Ngoài ra một số chủ đầu tư khi ký trực tiếp hợp đồng góp vốn với khách hàng một mặt trong hợp đồng ghi rõ giá gốc, nhưng lại thu một khoản chênh lệch (gọi là “giá bán”, mà không được ghi trong hợp đồng, cũng không có biên lai cho khoản tiền này). Thực chất đây là hành vi lừa đảo, khách hàng nên tố cáo với cơ quan chức năng và không nên chấp nhận ký kết. Vì nếu dự án không khả thi, khách hàng chỉ nhận lại số tiền được ghi trong hợp đồng, còn khoản “chênh lệch” khách hàng không có giấy tờ chứng nhận, nên không có cơ sở pháp lý để nhận lại. Chẳng hạn nếu trong hợp Chủ đầu tư ký trực tiếp đồng vay vốn, hoạc góp vốn (nhà chung cư) với khách hàng giá dự kiến mà họ thường gọi là “giá gốc” là 12 triệu/m2. Nhưng chủ đầu tư lại yêu cầu khách trả 14 triệu/m2, khoản “chênh lệnh” 2 triệu/m2 họ thu của khách mà không có biên lại hay giấy tờ biên nhận đều là dấu hiệu của sự lừa đảo.
Hiện nay các chủ đầu tư vẫn tiếp tục sử dụng phương thức “mua bán nhà ở được hình thành trong tương lai” (thường gọi là phương thức “mua bán nhà trên giấy”), bằng các loại hợp đồng góp vốn với giá chào khá thấp, chẳng hạn đối với chung cư khoảng 14-18 triệu/m2. Điều này rất hấp dẫn với những nhà đầu tư ít tiền, nhưng thực ra đây là một chiếc bẫy chiếm dụng vốn tinh vi. Vì đa số các dự án này tiến độ rất chậm, thậm chí là không khả thi. Ngoài ra nếu là chung cư được quảng cáo với chất lượng “chung cư cao cấp”, thì với giá thành như vậy chủ đầu tư cũng khó có khả năng thực hiện.
Thị trường BĐS nước ta đang cần các thông tin công khai, minh bạch về nhà dự án, kể cả các giao dịch nhà ở đã hình thành và sẽ hình thành. Pháp luật có thể yêu cầu hay ra quy định việc công khai này do chủ đầu tư dự án thực hiện tại văn phòng của công ty hoặc văn phòng của cơ quan quản lý nhà ở địa phương, kèm theo những hình phạt cụ thể khi chủ đầu tư không thực hiện, công khai thiếu thông tin hoặc công khai thông tin sai. Ngoài ra, các thông tin này cũng cần được công khai trên một trang thông tin điện tử do cơ quan quản lý nhà cấp tỉnh quản lý.
.png)
DIANAM TRADING JOINT STOCK COMPANY
Hanoi: no 22D Giang Vo | Cat Linh | Dong Da | Hanoi
Tel: (+84) 4 3787 8822 - Fax: (+84) 4 3787 8282
Email: info@dianam.vn - sanbds@dianam.vn
Number of Certificate of business registration: 0101592377 by Department of Planning and Investment in Hanoi.
Hanoi: no 22D Giang Vo | Cat Linh | Dong Da | Hanoi
Tel: (+84) 4 3787 8822 - Fax: (+84) 4 3787 8282
Email: info@dianam.vn - sanbds@dianam.vn
Number of Certificate of business registration: 0101592377 by Department of Planning and Investment in Hanoi.
Copyright by Dianam Trading Joint Stock Company © 2013
Requirements write "batdongsan.dianam.vn" when publishing news from this site.
Requirements write "batdongsan.dianam.vn" when publishing news from this site.
Thiết kế website bởi Web123.vn
