Chọn bất động sản: Vị trí, vị trí và vị trí

Forbes Việt Nam: Thị trường bất động sản (BĐS) đã sụt giảm từ 2008. Ông đã nhìn thấy ánh sáng le lói cuối đường hầm chưa?
Marc Townsend: Có những ngày chúng tôi nghĩ rằng thị trường đã qua giai đoạn khó khăn nhất, và có những ngày chúng tôi thấy thị trường dậm chân tại chỗ. Có nhiều thương vụ đang xảy ra mặc dù đó không phải là những thương vụ lớn... Ánh sáng cuối đường hầm mà chúng tôi mong đợi ở thị trường này không phải là giá tăng hay doanh số tăng, mà là số lượng bán, cho thuê tăng lên và những người thuê hài lòng.
Neil Macgregor: Gần đây, chính phủ đã làm rất tốt vai trò kiềm chế lạm phát và ổn định tiền tệ, điều này thể hiện ở lãi suất vay hấp dẫn hơn và GDP tăng trưởng ổn định với tốc độ 5% mỗi năm. Từ tín hiệu này, chúng tôi kỳ vọng sự quan tâm đến lĩnh vực BĐS sẽ tăng trong 1 – 2 năm tới, chủ yếu là trong lĩnh vực nhà ở.

Chris Brown: Trong khi thị trường nhìn chung còn trì trệ, chúng tôi vẫn nhìn thấy tín hiệu tốt lên ở vài phân khúc trong những vị trí chiến lược. Sau 5 năm, đang có xu hướng tăng những giao dịch với một số dự án có khả năng sinh lời cao ở Hà Nội và TP.HCM. Đợt suy giảm từ mức tăng trưởng của năm 2007 và đầu năm 2008 thực ra đã giúp điều chỉnh thị trường điều này sẽ giúp thu hút nhà đầu tư quốc tế với nguồn vốn chi phí thấp đang đi tìm cơ hội.
Forbes Việt Nam: Một số chính sách hỗ trợ thị trường đã được thực thi, và lãi suất đang ổn định trở lại. Ông có thấy điều này giúp làm ấm lên thị trường BĐS?
Marc Townsend: Nó giúp điều chỉnh tâm lý thị trường rằng điều tệ nhất đã qua rồi. Nếu bạn có nhiều tiền, bỏ vào ngân hàng lúc này vẫn là giải pháp tốt nhưng trong vòng 6 tháng nữa có thể sẽ khác.
Nếu bạn đầu tư vàng thì có lẽ nên bán đi, nếu bạn chưa làm thế. Tôi chắc là nếu dân có tiền, họ sẽ bắt đầu xem xét đầu tư BĐS, nhất là mảng thị trường giá thấp. BĐS vẫn là kênh đầu tư rất trọng của người Việt Nam.
Macgregor: Các chính sách hỗ trợ của Chính phủ và lãi suất giảm trở lại mức năm 2007 đang dẫn đến nhiều đổi mới tích cực ở thị trường BĐS. Khi lãi suất hạ và niềm tin của người tiêu dùng tăng lên, các giao dịch nhà ở đã tăng đáng kể trong nửa năm đầu năm 2013, so với cùng kỳ năm 2012.

Brown: Lãi suất có ý nghĩa khác nhau đối với nhà phát triển và những người mua. Với nhà phát triển, mặc dù lãi suất giảm, việc vay vốn hiện vẫn khó vì ngân hàng đang thực hiện việc tái cấu trúc các khoản nợ xấu, trong đó rất nhiều nợ xấu đến từ các dự án bất động sản lớn dở dang... Nhìn từ quan điểm của người mua, việc lãi suất giảm và ổn định khiến nhà đầu tư xem xết đến thị trường chứng khoán và BĐS.
Forbes Việt Nam: Về phân khúc nhà ở, nhiều người có nhu cầu về nhà ở vẫn đang chờ đợi cho giá giảm tiếp, hoặc nói cách khách, có một kỳ vọng rằng một số nhà phát triển sẽ bị phá sản, dẫn đến giá giảm hơn nữa. Ông có cho rằng đây là kịch bản có thể xảy ra?
Townsend: Chúng tôi chưa thấy trường hợp phá sản, phát mại nào từ phía ngân hàng cả. Những dự án có vấn đề nhất là dự án xây dựng dang dở phải ngưng lại. Muốn nó khởi động lại nhà đầu tư khác phải nhảy vào, trả nợ, xây tiếp, và người mua phải tiếp tục trả tiền. Tôi chưa thấy điều đó xảy ra nhiều. Luật Phá sản của Việt Nam cũng không giống luật phá sản ở nơi nào trên thế giới. .. Tôi thấy báo chí đưa tin là một số dự án đang giảm giá hàng loạt, nhưng tưởng như giảm giá, thực ra nhà phát triển thay đổi chất lượng, tiêu chuẩn của sản phẩm, cũng như cách thanh toán. Họ không giảm giá, mà họ điều chỉnh giá. Tôi không nghĩ là sẽ có giảm giá mạnh nữa đâu.
Macgregor: Đúng là có tâm lý “chờ đợi” trong những năm gần đây, tuy nhiên, nhiều chủ đầu tư đã và đang đưa ra những hình thức khuyến mãi hấp dẫn giúp tăng tỷ lệ hấp thụ của thị trường mà không phải giảm giá. Chúng tôi kỳ vọng mô hình này sẽ tiếp tục diễn ra và giá BĐS giảm chỉ ở những dự án có chất lượng thấp, hoặc những dự án có tồn kho lớn.
Brown: Nợ xấu là một chủ đề nóng hiện nay. Thực tế, vấn đề này không xử lý trong một sớm một chiều được. Điều này có nghĩa, tâm lý trông đợi việc ngân hàng tịch thu tài sản để xử lý sẽ mất nhiều thời gian. Chúng tôi nghĩ rằng kịch bản dễ xảy ra nhất là các nhà phát triển sẽ tiếp tục giảm giá bán trong nỗ lực tìm kiếm dòng tiền và trả nợ. Các ngân hàng sẽ mua lại các dự án này nhưng có thể sẽ chuyển nhượng cho nhà đầu tư khác ở một tỉ lệ chiết khấu thấp hơn mức nợ, rồi họ sẽ hoàn thành và từ từ sẽ giảm tồn kho bất động sản.
Forbes Việt Nam: Có những quan tâm của các nhà đầu tư nước ngoài vào các dự án hiện hữu, thông qua mua ban, sáp nhập (M&A) không, và liệu điều này có giúp đẩy thị trường?
Townsend: Rất ít nhà đầu tư nước ngoài muốn chấp nhận rủi ro. Họ thường chọn mua những tòa nhà đã xây xong để tân trạng lại hơn là vào mua lại một dự án dở dang để làm tiếp, phải tìm hiểu xem tổng số nợ bao nhiêu... Họ phải tìm hiểu quá nhiều thông tin trong một thị trường còn thiếu minh bạch và họ không phải những người kiên nhẫn. Thực ra những người đang mua lại là các nhà đầu tư Việt Nam, vì họ có thông tin, hiểu vấn đề, có quan hệ. Có rất nhiều dự án đang diễn ra màn bạn không đọc được trên báo, do những công ty Việt Nam có nhiều tiền mua lại. Đây là giai đoạn vàng cho các công ty Việt Nam! Không có một bạch mã hoàng tử từ bên ngoài đâu, mà chính từ nguồn trong nước. 
Macgregor: Trong khi các nhà phát triển dự án trong nước đang gặp khó khăn trong việc huy động vốn và thanh khoản cho dự án, đây là cơ hội cho các nhà đầu tư nước ngoài gia nhập thị trường với thế mạnh về nguồn vốn và chuyên môn của họ. Kỳ vọng về giá đã hợp lý hơn nhiều và người mua có quyền thương lượng tốt hơn. Chúng tôi nhận thấy cơ hội có được những dự án phát triển hấp dẫn cho những nhà đầu tư nước ngoài trong khoảng từ 6 – 12 tháng sắp tới, mà khó có thể tìm được lúc thị trường còn “nóng, bằng chứng là những giao dịch lớn gần đây. Ngoài ra, chúng tôi cũng nhận được ngày càng nhiều yêu cầu tư vấn từ các nhà đầu tư Nhật Bản và Đài Loan và các quốc gia khác trong khu vực.
Brown: Quan tâm của nhà đầu tư nước ngoài chủ yếu tập tập trung vào các vị trí đắc địa có khả năng tạo nguồn thu và có khả năng sinh lời lâu dài. Chúng tôi thấy có nhiều quan tâm từ các nhà đầu tư ngoại vào việc mua cổ phần ở các công ty có dự án tốt, uy tín thương hiệu cao.

Forbes Việt Nam: Thị trường nào đang có dấu hiệu phục hồi, văn phòng, bán lẻ hay phân khúc nhà ở?
Townsend: Rõ dàng đang diễn ra việc tái cấp vốn cho các dự án nhà ở, trong đó nhiều dự án ở khu vực đông dân cư ở Tân Bình, Bình Thạnh... và trong những dự án nhà ở cấp thấp hơn. Tình trạng thừa cung ở mang văn phòng đang hết dần, vì các công ty đang dịch chuyển văn phòng vào những cao ốc văn phòng ở khu vực trung tâm. Khách sạn cũng không có nhiều nguồn cung mới trong thời gian tới.
Macgregor: Thị trường văn phòng ở TP.HCM đang có dấu hiệu cải thiện rõ rệt. thể hiện ở giá thuê thực đạt được cao hơn do các chủ tòa nhà đưa ra thời hạn miễn phí tiền thuê ngăn hơn và ít các hình thức khuyến mãi khác nhằm thu hút người thuê. Diện tích văn phòng đang chờ cho thuê cũng ít hơn với số lượng hạn chế những văn phòng mới đang được xây dựng. Khi nguồn cầu tăng lên giá cho thuê văn phòng sẽ tăng dần lên.
Brown: Lĩnh vực văn phòng đang có dấu hiệu tăng trưởng được dẫn dắt bởi các yếu tố như địa điểm, nguồn cung và cầu thị trường, ở cả hai thị trường Hà Nội và TP.HCM. Nhu cầu tiêu dùng yếu đi sẽ làm chậm quá trình phục hồi của thị trường bán kẻ, nhưng có những dấu hiệu tích cực khi nhiều thương hiệu mới vào Việt Nam. Có khả năng các trung tâm bán lẻ sẽ có sự kết hợp giữa thiết kế đẹp, mặt bằng tốt, không gian thích hợp và hướng đến phân khúc trung cấp. Về nhà ở, những nhà phát triển có uy tín vẫn đang bán được hàng.

Forbes Việt Nam: Theo ông, sai lầm lớn hất của nhà phát triển BĐS từ đợt sụt giảm này là gì?
Townsend: Quá hứng khởi và tin rằng là thị trường sẽ tăng mãi trong khi nó phải giảm. Ngoài ra không nhận rằng lãi suất ở Việt Nam rất khác những nơi khác.
Macgregor: 2 bài học cơ bản: Một là những nhà phát triển dự án căn hộ đã không nghiên cứu thị trường kỹ lưỡng và vị thế xây dựng quá nhiều căn hộ với diện tích quá lớn. Căn hộ với mức giá có thể chấp nhận được vẫn là vấn đề then chốt ở Việt Nam và đã có quá nhiều căn hộ được xây dựng với giá quá cao đối với thị trường hiện nay ở Việt Nam. Bài học thứ hai là nhiều nhà phát triển đã lạm dụng nguồn vốn văn lớn từ ngân hàng trong khi có rất ít nhà phát triển BĐS (hay ngân hàng) thật sự có kinh nghiệm huy động vốn cho dự án BĐS ở một thị trường mới nổi đang phát triển nhanh như vậy.
Brown: Những nhà phát triển bị thiệt hại nhất trong đợt rồi là những nhà đầu tư vào BĐS thay vì lĩnh vực cốt lõi của họ, trong đó có các doanh nghiệp nhà nước. Nhiều công ty phát triển dự án không đáp ứng nhu cầu thị trường. Các vấn đề từ thiết kế, chất lượng, khả năng chi trả và việc phân phối dự án đã tác động đến niềm tin người mua vào dự án.
Forbes Việt Nam: Lỗi lớn nhất mà nhà đầu tư BĐS phạm phải là gì?
Townsend: Tin rằng giá chỉ có tăng mà thôi.
Macgregor: Nhiều nhà đầu tư BĐS đã tự làm mình quá tải, ở việc đầu tư vào một danh mục lớn gồm nhiều BĐS, sử dụng vốn vay ngân hàng với lãi suất rất cao. Khi thị trường biến động, họ sẽ không thanh toán được các khoản vay nợ và khó có thể thoái vốn từ các khoản đầu tư BĐS do thị trường kém thanh khoản.
Brown: Thay vì nhấn mạnh vào sai lầm của nhà đầu tư, chúng ta nên xem xét việc họ nên làm gì vào tương lai. Họ cần bảo đảm rằng họ đang đầu tư vào cái mà họ hiểu và trong khả năng tài chính của mình. Vài câu hỏi họ cần đặt ra là:
Một là, vị trí bất động sản đó có sẽ đạt được tăng trưởng vốn hay không?
Hai là, có bao nhiêu căn hộ/biệt thự/khu công nghiệp ở khu vực đó, có cơ hội bán hoặc cho thuê dễ dàng không?
Ba là, có dự án đối thủ nào và trong trường hợp cần thiết, có thể dễ thoái vốn bất động sản hay không? Trả lời được câu hỏi này, nhà đầu tư trung bình có thể tránh các sai phạm trong tương lai.
Forbes Việt Nam: Nếu có thể đưa ra một lời khuyên ngắn gọn cho những người đầu tư vào thị trường này, lời khuyên sẽ là..
Townsend: Đây là thời gian rất tốt để mua vào! Khi đầu tư hãy xem kỹ nhà phát triển là ai, tìm hiểu thị trường kỹ hơn, đầu tư bằng cái đầu chứ không phải bằng cảm xúc.
Macgregor: Nên tham khảo tư vấn từ những chuyên viên BĐS am hiểu thị trường địa phương. Với lĩnh vực BĐS, mặc dù “vị trí, vị trí và vị trí” vẫn luôn đúng, nhà đầu tư có lẽ cũng nên “nghiên cứu, nghiên cứu và nghiên cứu” nếu muốn thu được lợi nhuận hấp dẫn và giảm thiểu rủi ro khi đầu tư vào các thị trường này.
Brown: Hãy gọi điện thoại cho chúng tôi.

P.V (Forbes Việt Nam)