“Định lượng Thị trường BĐS”: Bất cân đối

Trong bài viết trước,  chúng ta đã đặt ra hai câu hỏi cho Chuyên mục Dia Nam Real Estate (DNRE) :

Tại sao cầu tại Hà Nội lại mạnh đến mức giá nhà, đất tại Hà Nội tiếp tục tăng trong khi tại Tp. HCM vẫn giảm và giá nhà, đất lại Hà Nội hiện nay lại cao gấp ba lần giá nhà đất tại Tp. HCM?

Nếu cầu về bất động sản tại một vùng tỷ lệ thuận với mức phát triển hạ tầng, khả năng kiếm việc làm và thu nhập từ việc làm của vùng đó. Cả ba yếu tố nêu trên sẽ quyết định về mức độ đầu tư vào vùng, hay nói cách khác - chính là dòng tài chính. Trên quan điểm này, Tp. HCM hoàn toàn không thua kém Hà Nội thậm chí có thể nói là mạnh hơn về một số mặt.

Vậy dòng tài chính đã không tuân theo quy luật thị trường chăng?

Để trả lời cho hai câu hỏi trên đây, trước tiên chúng ta sẽ nói tới  “Quy luật bất cân đối” hay còn gọi là “Quy luật Pareto”.

Vào năm 1897, Vilfredo Pareto, một nhà kinh tế học người Ý, trong khi đang học về sự phân bố của cải và thu nhập tại nước Anh trong thế kỷ 19, đã phát hiện ra, phần lớn diện tích đất đai và thu nhập được kiểm soát bởi một lượng nhỏ số người trong xã hội. Trên thực tế, 20% dân số kiểm soát đến 80% của cải và thu nhập. Trong những phân tích và nghiên cứu tiếp theo, nhà kinh tế học huyền thoại này đã phát hiện ra rằng, nguyên tắc này không chỉ đúng tại nhiều quốc gia, trong nhiều giai đoạn lịch sử (đúng trong các hoàn cảnh xã hội, có tính vĩ mô và xuyên suốt trong lịch sử) mà còn đúng ngay cả với những gì xảy ra ngay trong khu vườn ông ta (đúng với cả các hiện tượng tự nhiên). Ở đây, ông ta thấy được, chỉ 20% cây đậu Hà Lan ông trồng đã cho ra đến 80% hạt đậu mà ông thu hoạch được!

Theo quy luật này, có lẽ lượng tiền cũng như cầu tại Hà Nội so với các vùng khác trong nước đang trong trạng thái “bất cân đối” và chính Quy luật Pareto đang chi phối thị trường chăng? Trong Thị trường Bất động sản Việt Nam hiện đang có sự bất cân đối theo vùng miền, còn trong toàn bộ nền kinh tế Việt nam lại có dấu hiệu cho thấy có sự bất cân đối về dòng vốn đầu tư khi tỉ lệ vốn đổ vào bất động sản quá lớn.

Ông Trần Văn Huynh, Chủ tịch Hiệp hội Vật liệu Xây dựng Việt Nam cho rằng, mức đầu tư  vào bất động sản tại Việt Nam cho thấy sự mất cân đối lớn, trong khi các doanh nghiệp sản xuất đang thiếu vốn và gặp khó khăn trong việc tiếp cận vốn vay ngân hàng do lãi suất quá cao. Ông Huynh ví thị trường địa ốc hiện nay như một quả bom ngầm và giá cả không dựa trên cơ sở nào. Ông lo ngại, nếu quả bom này phát nổ, sẽ rất nguy hiểm cho nền kinh tế.

Ở đây, song hành cùng Quy luật Pareto, chúng ta dễ dàng nhận thấy một quy luật khác – hoàn toàn logic và dễ hiểu đối với mọi người. Quy luật dễ hiểu này chúng ta đã bàn tại Chuyên đề “Bất động sản Việt Nam- nhìn lại 20 năm qua” khi nói về vai trò của bất động sản như một hình thái tích trữ và bảo vệ đồng tiền hay nói một cách dân dã – là của để dành. Lượng tiền lớn mà người dân đang nắm giữ cũng được phân bổ theo Quy luật Pareto và Hà Nội là điểm trọng trong sự phân bổ bất cân đối của lượng tiền này. Cầu của thị trường Hà Nội một phần do chính sự phân bố này quyết định và việc thị trường Hà Nội vẫn liên tục nổi thêm các cơn sóng nhỏ suốt từ năm 2008 đến nay mặc dù tại Tp. HCM, thị trường đang được điều chỉnh sao cho đúng hơn, hợp hơn với quy luật cung cầu – mà cầu được hiểu là cầu sử dụng chứ không phải cầu đầu cơ, tích trữ.

Xét theo thực trạng hiện nay, khi Nhà nước quyết định điều chỉnh sự bất cân đối trong các lĩnh vực của nền kinh tế để ưu tiên sản suất thì lượng tài chính sẽ không thể hút quá mạnh vào lĩnh vực bất động sản như những năm trước đây. Ngoài ra bằng công cụ tài chính (chứ không phải hành chính), Nhà nước hoàn toàn có thể điều tiết dòng đầu tư và ngăn ngừa đầu cơ thông qua việc tăng mức thu tiền phí sử dụng (thuê) và/hoặc thuế bất động sản. Việc này sẽ làm thay đổi hoàn toàn bức tranh bất động sản Việt Nam, tăng khả năng thu nhập cho ngân sách và hoàn toàn giống cách điều hành của đại đa số các nước khác trên thế giới.

Sau khi thử cố gắng giải thích sự bất cân đối của dòng tài chính cũng như quan hệ cung - cầu, chúng ta quay lại đề tài của bài viết trước: các trị giá bất động sản. Tại rất nhiều các nghiên cứu về Thị trường Bất động sản Việt Nam, chúng ta đã nhận thấy sự gia tăng giá trị của “quyền sử dụng đất” một cách chóng mặt, thậm chí gây ngỡ ngàng cho nhiều người – ngay cả chính những người đang hoạt động trong lĩnh vực kinh doanh bất động sản.

Đối với nhiều người dân Việt Nam, đất đai, nhà cửa là tài sản, ô tô, xe máy là tài sản. Điều này có đúng không? Chúng ta cùng xem lại định nghĩa tài sản và tiêu sản:

Hình bên cạnh mô tả dòng tiền của bạn. Bạn dùng nguồn thu nhập để trang trải cho các khoản phi phí của mình. Lượng tiền còn dư lại (nếu có), bạn sẽ làm gì? Mua tài sản hay tiêu sản?

• Tài sản: là những thứ sẽ làm tăng cột thu nhập của bạn. Ví dụ như các chứng khoán sinh lãi, các bất động sản cho thuê, các hàng hoá kinh doanh có lời.

• Tiêu sản: là những thứ chỉ làm tăng cột chi phí cho bạn. Ví dụ như các khoản vay nợ tín dụng để tiêu sài, các thiết bị tiêu tốn năng lượng chỉ nhằm mục đích giải trí như xe hơi, điện thoại di động đắt tiền, thẻ hội viên câu lạc bộ golf...

Như vậy, khi bạn dùng khoản tiền nhàn rỗi của mình để mua tài sản, tài sản đó sẽ mang thêm thu nhập cho bạn và bạn trở nên giàu có hơn. Còn khi bạn dùng khoản tiền nhàn rỗi của mình để mua tiêu sản, bạn sẽ chỉ làm phát sinh thêm các chi phí cho mình và tài chính của bạn sẽ bị eo hẹp hơn. Vì vậy, nếu như bạn muốn nhanh chóng đạt đến sự tự do tài chính, hãy luôn ghi nhớ điều này khi quản lý tiền của bạn: "Hãy mua thật nhiều tài sản, đừng mua tiêu sản!"

Theo định nghĩa trên đây chúng ta cần nói lại cho chính xác: ô tô, xe máy thường là tiêu sản (nếu không phải mua để kinh doanh như vận tải, cho thuê). Còn đất đai, nhà cửa? Nếu đất đai nhà cửa chịu một giá thuê hoặc lượng thuế rất thấp mà giá đất, giá nhà lại tăng nhanh hoặc thu nhập từ cho thuê lại luôn cao hơn rất nhiều – thì đất đai, nhà cửa là tài sản và người dân sẽ luôn ưu tiên lượng tiền cho đất đai, nhà cửa.

Vậy nhưng nếu tiền thuê hoặc thuế bất động sản sẽ không thấp nữa và nếu cứ “ôm” đất thì mỗi năm phải đóng thuế khoảng 1% trị giá (kể cả theo khung giá nhà nước) thì sao? Con số này ở Mỹ là 3% và việc đầu cơ nhà đất ở Mỹ là điều cần suy xét rất kỹ. Nếu ở Việt Nam cũng vậy, Nhà nước sẽ đánh thuế theo giá của “quyền sử dung đất” đúng như các nước khác thì người dân có còn coi đất đai như một loại tài sản đáng giá nữa không? Chúng ta cùng nhớ lại lời khuyên: "Hãy mua thật nhiều tài sản, đừng mua tiêu sản!".

Những phân tích trên đây cho chúng ta hiểu tại sao ở Việt Nam dòng tiền lại ưu tiên bất động sản đến như vậy. Và khi bất động sản vừa đóng vai trò tài sản tích trữ (đợi tăng giá), vừa đóng vai trò tài sản khai thác (cho thuê, góp vốn hay sử dụng) thì giá trị của quyền sử dụng đất sẽ còn tăng cao, nguy cơ tạo ra bong bóng là không thể tránh khỏi.

Các câu hỏi đặt ra ở đây như sau:

1. Phải chăng tỷ lệ của giá “quyền sử dụng đất” / giá “tài sản trên đất”  ở Việt Nam cũng tuân theo Quy luật bất cân đối Pareto?

2. Tại sao chúng ta phải quan tâm đến hai trị giá của bất động sản và giá của “quyền sử dụng đất” nên ở mức nào là hợp lý và tránh được nguy cơ bong bóng?

Chúng ta cùng tìm hiểu trong bài kế tiếp của Chuyên đề "Định lượng Thị trường BĐS".