“BĐS Việt Nam – nhìn lại 20 năm qua”: Dòng tài chính

Từ đầu những năm 1990, nền kinh tế Việt Nam đã từng bước trở thành nền kinh tế thị trường có sự quản lý của Nhà nước. Vai trò của Nhà nước trong việc điều tiết thị trường nói chung và Thị trường Bất động sản nói riêng sao cho thị trường này hoạt động theo hướng tích cực là cực kỳ quan trọng. Tuy nhiên phương thức can thiệp hay điều tiết cụ thể cho mỗi giai đoạn của quá trình “thị trường hóa” nền kinh tế luôn khác nhau và đó chính là điều Chuyên mục DNRE bàn tới trong bài này.

Trong quá trình “thị trường hóa”, sự can thiệp của Nhà nước luôn tỷ lệ nghịch với "mức độ thị trường” của nền kinh tế. Nói một cách khác, trong quá trình “thị trường hóa” nền kinh tế, Nhà nước sẽ cần ngày càng giảm thiểu sự kiểm soát và can thiệp bằng chính sách mà chuyển sang điều tiết bằng công cụ tài chính. Theo quan điểm này, chúng ta thấy rõ sự tác động, điều tiết của Nhà nước vào Thị trường Bất động sản Việt Nam đã có những thay đổi khá rõ ràng:

1. Tác động lần thứ nhất:

Khi tại thị trường xảy ra các hoạt động giao dịch và chuyển nhượng “ngầm” vào những năm đầu thập niên 1990, Nhà nước đã buộc phải tham gia vào việc hợp thức hóa các giao dịch đất đai bằng cách cho ra đời Luật đất đai 1993. Ý kiến của nhiều chuyên gia cho rằng, chính sự ra đời của Luật đất đai nói trên tạo ra “cơn sốt” đất đầu tiên 1993-1994, nhưng có lẽ điều này chưa hẳn hoàn toàn chính xác.

Sự can thiệp hay chính xác hơn là sự “hợp thức hóa” việc giao dịch và chuyển nhượng đất và quyền sử dụng đất không hẳn là tác nhân gây ra cơn sốt mà chỉ là việc Nhà nước buộc phải làm để thích ứng với nhu cầu của thị trường. Lẽ tất nhiên, khi nhu cầu chuyển nhượng đang có và không nhỏ lại kết hợp với sự hợp pháp hóa bằng chính sách thì sự “bùng lên” của hoạt động giao dịch là điều dễ hiểu hay nói một cách hình tượng: Luật đất đai 1993 như một sự mở cửa, khai thông dòng nước vào một con kênh đã có sẵn nhưng chưa được phép sử dụng.

Kế tiếp là việc cần kiểm soát được lưu lượng nước đổ vào kênh này. Trên thực tế, trước khi có Luật đất đai 1993 thì đất đai được giao cho người sử dụng và không được phép chuyển nhượng. Sau khi Luật đất đai 1993 ra đời, dòng tiền được chuyển tới để mua quyền sử dụng đất đã làm ảnh hưởng khá mạnh tới nền kinh tế còn đang rất yếu ớt trong thời kỳ bắt đầu đổi mới. Tuy vào thời kỳ này chưa có các thống kê chính thức để có thể đánh giá tỷ lệ “vốn chảy vào đất” / tổng lượng sản phẩm quốc nội (GDP) nhưng chúng ta cũng không khó hình dung ra khi GDP bình quân / đầu người của Việt Nam năm 1990 chỉ là 105 USD – tức là tổng sản phẩm quốc nội chỉ khoảng 8 tỷ USD - thì nếu một lượng tài chính không đưa vào sản xuất mà chuyển sang giao dịch bất động sản thì hình thức thu hút vốn từ nhân dân duy nhất thời kỳ đó là các quỹ tín dụng sẽ bị vô hiệu hóa và ảnh hưởng tới nền kinh tế không nhỏ. Đó là còn chưa kể đến việc lại có những dòng tiền từ hệ thống ngân hàng chuyển qua kênh đầu tư đất đai thông qua một số công ty như Epco-Minh Phụng, Tamexco…

Với tình hình như phân tích trên đây, việc Nhà nước buộc phải chặn kênh đầu tư bất động sản lại để bảo vệ nền kinh tế mới chập chững bước vào xu thế “thị trường hóa” là điều khó tránh khỏi. Tuy nhiên cách thức  can thiệp bằng chính sách (Nghị định 18/1995) thay vì điều tiết tài chính là điều mà nền kinh tế tập trung vẫn đang phải dùng vào thời kỳ đó. Điều này cũng cho thấy “mức độ thị trường” của nền kinh tế Việt Nam những năm 1990 là rất thấp, gần như không đáng kể.

2.      Tác động lần thứ hai:

Theo thông tin từ Bài thứ nhất của Chuyên đề này: cơn sốt đất lần thứ hai diễn ra do người đầu tư dự đoán và đánh giá chủ trương cho Việt kiều mua nhà và ban hành giá đất mới sẽ có triển vọng cho thị trường nhà đất nên nhiều người đầu tư mua đất khắp nơi ở vùng ven mà theo ước tính của Viện Kinh tế Tp.HCM, lượng đầu tư này đạt đến khoảng 6 tỉ USD. Như vậy, với mức thu nhập / đầu người bình quân khoảng 400 USD trong những năm 2000-2002 thì con số 6 tỷ USD là khoảng 20% giá trị tổng sản phầm quốc nội.
Một lần nữa, Nhà nước lại tác động vào thị trường bằng chính sách hành chính mà cụ thể là Luật đất đai 2003 và các văn bản pháp quy khác. Vào thời điểm này, con số thống kê 6 tỷ USD trên đây có thể chỉ là một con số chưa thật sự chính xác và câu hỏi được đặt ra vào thời điểm 2003 là:

Tại sao thị Trường chứng khoán Việt Nam suốt mấy năm từ năm 2000 hoàn toàn im lặng, thậm chí có nguy cơ  chìm vào quên lãng mà dòng tiền lại không chuyển vào Thị trường Chứng khoán mà lại chuyển vào đầu cơ đất đai với một lượng hoàn toàn không nhỏ?

Có được câu trả lời ngắn gọn cho câu hỏi trên là không hề dễ dàng mà có lẽ nên hiểu theo ý ngược lại là chính vì hiện tượng “rất thị trường” nói trên mà chúng ta có Luật đất đai 2003 và các văn bản pháp quy khác. Theo đánh giá của DNRE, do ảnh hưởng của Luật đất đai 2003 và các văn bản pháp quy khác, năm 2003 giao dịch địa ốc thành công giảm 28%, năm 2004 giảm 56% và năm 2005 giảm 78%! Còn tại Thị trường Chứng khoán Việt Nam thì bức tranh hoàn toàn ngược lại: quy mô thị trường đã có bước nhảy vọt mạnh mẽ lên 22,7% GDP vào năm 2006 và tiếp tục tăng lên mức hơn 60% GDP vào thời kỳ cực đỉnh.

Như vậy, tác động bằng chính sách của Nhà nước từ năm 2002 đã gây ra Lần đóng băng thứ hai của Thị trường Bất động sản Việt Nam 2002-2006 với việc dòng vốn chuyển sang Thị trường Chứng khoán theo mong muốn của những nhà điều tiết kinh tế vĩ mô Việt Nam. Tuy lĩnh vực điều tiết Thị trường Chứng khoán Việt Nam nằm ngoài khuôn khổ phân tích của bài này nhưng sự liên quan giữa sự tăng trưởng/sụt giảm của Thị trường Chứng khoán liên quan đến sự đóng băng/sôi động của Thị trường Bất động sản Việt Nam những năm 2002-2008 lại là nguyên nhân để bài viết  buộc phải đề cập đến.

3. Tác động lần thứ ba

Theo nhận định của một số chuyên gia về chứng khoán, về mặt khách quan, trước biến động của thị trường tài chính thế giới và những khó khăn của nền kinh tế trong nước, chỉ số giá chứng khoán đã sụt giảm liên tục trong năm 2008 và làm mức vốn hóa thị trường giảm hơn 50%, xuống còn 18%. Khi nền kinh tế trong nước và thế giới bắt đầu hồi phục nhẹ từ quý II/2009, chỉ số giá chứng khoán đã bắt đầu tăng trở lại cùng với số lượng các công ty niêm yết trên thị trường cũng gia tăng nhanh chóng. Giá trị vốn hóa thị trường cổ phiếu tính đến cuối năm 2009 đã đạt 37,71% GDP.

Một lần nữa, bài viết lại muốn nói một sự luân chuyển tài chính giữa Thị trường Chứng khoán Việt Nam và Thị trường Bất động sản Việt Nam. Chính sự bùng phát của Thị trường Chứng khoán Việt Nam đầu năm 2007 đã khiến các nhà hoạch định kinh tế buộc phải có chính sách kiềm chế cho vay chứng khoán và Thị trường Chứng khoán Việt Nam đã giảm tốc rồi nhanh chóng chuyển sang suy giảm mạnh. Dòng tài chính từ chứng khoán lại tràn sang kênh bất động sản, gây nên sự sôi động lần thứ ba 2007-2008 cho đến khi các nhà điều tiết kinh tế buộc phải thay đổi chính sách theo chiều hướng “cứu” Thị trường Chứng khoán bằng biện pháp hành chính khi chỉ số VN Index chỉ còn trên 200 điểm và HNX Index tuột xuống dưới 100 điểm. Chính sự điều tiết tài chính nói trên đã làm cho Thị trường Bất động sản Việt Nam bước vào giai đoạn trầm lắng mới – kéo dài đến nay.

Ở đây chúng ta còn biết thêm một thực trạng khiến Nhà nước buộc phải hạ nhiệt bất động sản: nguyên do là dòng tài chính chuyển sang bất động sản trong thời kỳ này không chỉ là từ người dân mà có một phần không nhỏ từ chính các công ty đã niêm yết, nhận được một lượng vốn lớn từ Thị trường Chứng khoán nhưng không dùng vào mục đích phát triển sản xuất, kinh doanh mà chuyển sang đầu cơ đất mong kiếm lời nhanh. Hiện tượng này nằm ngoài chức năng của Thị trường Chứng khoán và có tác động không tốt đến nền kinh tế Việt Nam mà cho đến nay vẫn chưa có đánh giá đầy đủ.

Như vậy, bài viết này đã cố gắng trả lời 2 câu hỏi của Bài thứ hai của Chuyên đề “Bất động sản Việt Nam – nhìn lại 20 năm qua” . Nội dung có thể  tóm tắt lại như sau:

• Ba lần sôi động của Thị trường Bất động sản Việt Nam đều theo nguyên lý thị trường – khi dòng tài chính được đưa tới kênh đầu tư bất động sản một cách mạnh mẽ khiến Nhà nước phải ban hành các chính sách kiềm chế sự phát triển ngoài khả năng kiểm soát và gây nên “hiệu ứng ngược” –  tức là hiện tượng “đóng băng”.
• Lần đóng băng thứ nhất chỉ đủ mạnh để dòng tài chính quay lại hệ thống ngân hàng nhưng khi Thị trường Chứng khoán ra đời, dòng tài chính lại không chuyển sang Thị trường Chứng khoán mà lại gây ra sự “bùng nổ” bất động sản những năm 2001-2002 buộc Nhà nước phải điều tiết bằng chính sách và điều này dẫn đến Lần đóng đóng băng thứ hai.
• Giai đoạn 2002-2006 bề ngoài cho thấy là giai đoạn kém cho cả Thị trường Bất động sản lẫn Thị trường Chứng khoán Việt Nam nhưng nền kinh tế Việt Nam lại có những bước phát triển ổn định với sự tham gia tích cực của FDI, FPI, ODA và kiều hối. Nếu đánh giá chung thì có thể coi giai đoạn này Việt Nam đạt được những bước tiến khá xa trong phát triển kinh tế… cho đến khi dòng tài chính dồn vào Thị trường Chứng khoán tạo nguy cơ bong bóng và buộc Nhà nước phải bắt tay vào sử dụng chính sách điều tiết như đã nói trên.
• Lần “ngủ đông” hiện nay  (từ năm 2008 đến nay) của Thị trường Bất động sản bắt đầu bằng sự điều tiết tài chính (tức là đã mang tính “thị trường” hơn so với hai lần can thiệp bằng chính sách trước đây). Tuy nhiên, diễn biến của Thị trường Bất động sản tại hai miền lại có biểu hiện trái ngược: Thị trường miền Nam chìm sâu vào suy giảm cả về giao dịch lấn giá cả, còn Thị trường miền Bắc lại có những sôi nổi cục bộ tại một số phân khúc, một số khu vực và chỉ thực sự chịu ảnh hưởng của suy trầm sau khi Chính phủ đưa ra Nghị định 71 và Bộ xây dựng thì ra Thông tư 16 vào cuối năm 2010. Như vậy Nhà nước vẫn buộc phải điều tiết bằng chính sách hay nói một cách khác “Thị trường Bất động sản Việt Nam vẫn chưa thực sự được điều tiết theo nguyên lý thị trường”.

Tới đây, chúng ta lại có thể có một số câu hỏi:

1. Giai đoạn 2002-2006 được lý giải ra sao khi đồng thời cả Thị trường Chứng khoán lẫn Thị trường Bất động sản đều nằm trong trạng thái suy trầm?

2. Tại sao từ năm 2008 đến nay lại có diễn biến trái ngược của Thị trường Bất động sản tại miền Bắc và miền Nam?

3. Tuy thành quả kinh tế của Việt Nam là không thể phủ nhận nhưng dường như “chính sách luôn đi sau thị trường” và nguy cơ đối với nền kinh tế Việt Nam có thể ở bất cứ lĩnh vực nào khi dòng tài chính chuyển đến quá mạnh và khi đó Nhà nước luôn phải “can thiệp” để tạo sự “bình ổn” cho thị trường?

Chuyên mục DNRE mong muốn cùng Quý bạn đọc cùng nhau bàn bạc trong bài kế tiếp.