"Định lượng Thị trường BĐS": Bong bóng bất động sản

1. Phải chăng tỷ lệ của giá “quyền sử dụng đất” / giá “tài sản trên đất”  ở Việt Nam cũng tuân theo Quy luật bất cân đối Pareto?
2. Tại sao chúng ta phải quan tâm đến hai trị giá của bất động sản và giá của “quyền sử dụng đất” nên ở mức nào là hợp lý và tránh được nguy cơ bong bóng?

Để trả lời cho câu hỏi thứ nhất, chúng ta chỉ cần xem xét tỷ lệ của hai loại giá nêu trên đối với các loại sản phẩm: nhà đất thổ cư và nhà chung cư. Xem xét sẽ cho chúng ta nhận thấy rằng tỷ lệ của giá “quyền sử dụng đất” / giá “tài sản trên đất”  là hoàn toàn khác nhau đối với hai loại sản phẩm nêu trên.

Việc sở hữu nhà chung cư thường không xác định trị giá quyền sử dụng đất và người dân khi mua nhà chung cư chỉ phải bỏ ra một khoản từ 5% đến 10% cho chi phí tiền đất, còn lại là tiền tài sản trên đất. Hệ số sử dụng đất tăng cao hơn so với nhà đất thổ cư rất nhiều lần và mô hình nhà chung cư rất thích hợp với các khu vực có mật độ dân số cao như Hong Kong, Moscow, Hà Nội, Tp. HCM…

Chính việc nâng cao hệ số sử dụng đất của các khu vực đông dân cư là phương thức tốt nhất để giải phóng thêm mặt bằng công cộng phục vụ và nâng cao đời sống cư dân. Giá xây dựng một mét vuông chung cư hiên nay tuy có cao hơn giá xây dựng một mét vuông nhà thổ cư (có thể đến 2 lần) nhưng lợi ích từ việc tiết kiệm mặt bằng, quy hoạch và tạo dựng cảnh quan đô thị lại là giá trí rất lớn mà chúng ta ít khi tính đến.

Nói một cách hình tượng hơn: khi chúng ta bỏ tiền ra mua một căn hộ chung cư, chúng ta đương nhiên được sử dụng các tiện ích kèm theo khu vực như chỗ đỗ xe, cảnh quan, cây xanh… mà chủ đầu tư cho tòa nhà phải đầu tư xây dựng. Tất nhiên, với mô hình một số chung cư “đời cũ” như khu vực Trung Hòa. Nhân Chính, Trung Yên… chúng ta chưa thực sự thấy được tiện ích này vì việc quy hoạch không theo “chuẩn mực mới”, các căn nhà chung cư nằm san sát, không có các khu vực công cộng nhưng tại một số khu vực mới hơn như The Manor, Royal City… giá trị của các tiện ích đã khá rõ ràng và khó phủ nhận.

Vậy điều gì khiến cho cư dân chưa thực sự mặn mà với chung cư? Có hai điều cơ bản: Tâm lý “gắn với đất” và Chi phí cho cuộc sống tại chung cư. Trong các cuộc tăm dò ý kiến cư dân về vấn đề nhà ở, chúng ta thường nhận được câu trả lời của người dân về nhu cầu ở “nhà riêng” chứ không thích “nhà chung” vì cảm giác sở hữu đất đóng vai trò quan trọng. Hơn nữa, chi phí cho một căn “nhà riêng” chỉ bao gồm thuế đât rất thấp chứ không bao gồm các phí dịch vụ như nhà chung cư. Và trị giá tài sản trên đất của căn nhà chung cư tuy chiếm tới hơn 90% so với tổng trị giá nhưng người dân vẫn dành ưu tiên lựa chọn mua thổ cư kể cả khi giá tài sản trên đất của một căn nhà thổ cư có thể chỉ chiếm 10%-:-20% so với trị giá, còn 80%-:-90% là giá trị “quyền sử dụng đất" của căn nhà.

Tóm lại, tỷ lệ của hai trị giá – trị giá quyền sử dụng đất và trị giá tài sản trên đất – đối với phân khúc nhà chung cư và phân khúc nhà thổ cư là hoàn toàn ngược nhau và ở đây chúng ta cũng nhận thấy Quy luật Pareto trong sự bất cân đối của hai loại trị giá.

Chúng ta cùng xem xét câu hỏi thứ hai: Tại sao chúng ta phải quan tâm đến hai trị giá của bất động sản và giá của “quyền sử dụng đất” nên ở mức nào là hợp lý và tránh được nguy cơ bong bóng? Ở đây chúng ta có thể tính được giá thành của tài sản trên đất một cách không quá khó khăn và như vậy giá trị của “quyền sử dụng đất” sẽ được tính bằng giá bán của một căn nhà trừ đi giá thành của tài sản trên đất của căn nhà đó. Sự thay đổi của giá trị tài sản trên đất thường tuân theo quy luật của thị trường hàng hóa nói chung, thường thay đổi theo giá cả thị trường của vật liệu xây dựng, giá nhân công và thường không có đột biến mà gần như thường hay thay đổi tỷ lệ thuận với CPI của khu vực. Tuy nhiên, giá của “quyền sử dụng đất” lại thay đổi rất mạnh và tạo nên những thăng trầm của Thị trường Bất động sản. Khi chúng ta phân biệt hai trị giá của một sản phẩm bất động sản, chúng ta sẽ dễ dàng hiểu thị trường hơn và đánh giá được trị giá nên có của sản phẩm bất động sản và xác định hiện trạng thị trường có “bong bóng” hay không?

Vậy nên dùng công cụ nào để định giá một sản phẩm bất động sản? Chúng ta cùng quay lại định nghĩa về “tiêu sản” và “tài sản” đã được đề cập trong bài viết trước. Chúng ta cùng hiểu là người dân mua sản phẩm bất động sản với mục đích mua “tài sản” và đó cũng chính là một trong các nguyên nhân người dân hay ưu tiên mua nhà thổ cư vì chi phí hàng tháng coi như không có mà chung cư thì lại phải chịu phí dịch vụ hàng tháng. Phải chăng người dân coi chi phí hàng tháng làm cho chung cư trở thành “tiêu sản”?

Vì ở Việt Nam, thuế nhà, đất đang rất nhỏ nên nhà, đất thổ cư không bị quy thành tiêu sản khi người dân đầu tư mua với mục đích là “của để dành”. Với nhiều nước khác trên thế giới, khi thuế nhà đất khá cao, vai trò “của để dành” sẽ lập tức biến mất mà người dân cần tính toán khả năng cho thuê 1 căn nhà xem có vượt quá được tiền thuế đất hay không và căn nhà có đóng vai trò “tài sản” hay lại trở thành “tiêu sản”.

Chuyên mục DNRE cho rằng việc đánh thuế bất động sản cao lên là việc Việt Nam sẽ làm trong thời gian tới và cũng giống như tại các nước khác trên thế giới, việc xác định trị giá một căn nhà sẽ khá dễ dàng, theo cách tính chung như sau:

Giá cho thuê hàng tháng của một căn nhà trên thế giới thường bằng 0.5% trị giá (tức là trị giá căn nhà bằng 200 lần giá cho thuê hàng tháng – thường gọi là “tỷ lệ giá cho thuê bất động sản”) hay nói cách khác, giá cho thuê hàng năm khoảng 6% trị giá căn nhà. Như vậy, nếu thuế bất động sản khoảng từ 1% đến 3% trị giá nhà thì căn nhà vẫn luôn là tài sản. Người đầu tư nhà chỉ cần suy xét khả năng cho thuê căn nhà là có thể quyết định đầu tư. Sự kiện “vỡ bong bóng” bất động sản tại Hoa Kỳ năm 2006-2007 xuất phát từ hiện tượng đầu tư quá mạnh do hệ thống ngân hàng đầu tư quá dễ dàng cho vay đầu tư đã dẫn tới hiện tượng tăng giá bất động sản ngoài tầm kiểm soát.

Bong bóng bất động sản tại Hoa Kỳ diễn ra chủ yếu tại các thị trường bất động sản ở các bang California, Florida, New York, Michigan, the Northeast Corridor, và các bang miền Tây Nam nước Mỹ. Ở mức độ quốc gia, giá nhà đạt đỉnh điểm vào thời gian đầu năm 2005, sau đó bắt đầu giảm chóng mặt trong năm 2006 và mức giảm hiện nay vẫn có thể chưa là mức thấp nhất. Tỷ lệ nhà bị tịch thu do không trả được nợ vay gia tăng mạnh vào năm 2006–2007 dẫn đến cuộc khủng hoảng vào tháng 8/2007 cho các thị trường cho vay. Tháng 10/2007, Cục Dự Trữ Liên Bang Mỹ gọi tình trạng vỡ bong bóng nhà đất là "rủi ro nguy hiểm nhất cho nền kinh tế nước Mỹ”.

Các bong bóng bất động sản có thể xảy ra ở thị trường bất động sản cục bộ địa phương hoặc trên phương diện toàn cầu. Vào thời kỳ cuối, các bong bóng có chung đặc điểm là giá bất động sản gia tăng vượt mức chịu đựng so với thu nhập, tỷ lệ giá cho thuê bất động sản quá cao cùng với các chỉ số kinh tế khác. Sau đó, giá nhà sẽ giảm và làm cho các chủ nhà lâm vào tình trạng nợ cao hơn giá trị bất động sản mà họ đang sở hữu. Bong bóng bất động sản tại Mỹ diễn ra gần như cùng lúc với các bong bóng khác tại Anh, Tây Ban Nha và thậm chí Hàn Quốc.

Việc nhận ra tình trạng bong bóng thường diễn ra khá muộn, chỉ sau khi thị trường tự điều chỉnh. Thực tế của cuộc khủng hoảng tài chính 2008 cho thấy thị trường bất động sản tại Mỹ đã bắt đầu điều chỉnh từ những năm 2005-2006. Nguyên Chủ tịch cục dự trữ liên bang Mỹ Alan Greenspan khi đó đã nhận định: “Chúng ta đã có tình trạng bong bóng nhà đất” và cũng đồng thời thừa nhận trong cơn địa chấn của khủng hoảng tín dụng và cho vay thế chấp trong năm 2007, ông đã không sớm nhận ra thực trạng này cho đến mãi cuối năm 2006.

Alan Greenspan là nhà kinh tế học huyền thoại và là Chủ tịch Hội đồng Thống đốc Cục Dự trữ Liên bang Hoa Kỳ từ 1987 đến 2006. Từ năm 2001 cho đến khi nghỉ hưu, ông đã bị chỉ trích về những lời phát biểu được hiểu là không thuộc quy định tiền tệ, phạm vi truyền thống của Cục Dự trữ Liên bang, và bị người khác nghĩ rằng ông ủng hộ nhiều quá những quy định của Tổng thống George W. Bush và những quy định mà có thể dẫn đến bong bóng tài sản tại nước Mỹ vào thập niên 2000. Tuy nhiên, vào thời kỳ đó, Greenspan vẫn được coi là chuyên gia đứng đầu về điều tiết kinh tế và tiền tệ Mỹ, và vẫn còn nhiều ảnh hưởng cho đến ngày nay. Là một chuyên gia hàng đầu thế giới, Alan Greenspan vẫn thừa nhận về sự khó xác định chính xác trạng thái “bong bóng” bất động sản tại Hoa Kỳ những năm 2000-2005.

Vậy trạng thái Thị trường Bất động sản Việt Nam hiện nay thì sao?

Tại châu Âu, một ngôi nhà điển hình giá thường gấp 4-5 lần lương hàng năm, khi con số này lên đến hơn 6 lần họ đã coi đó là điều không bình thường. Còn ở Việt Nam thu nhập bình quân năm 2010 ở các đô thị lớn như Hà Nội, Tp. HCM vào khoảng 2.000 USD/năm trong khi giá phổ biến của một căn hộ ở đây khoảng 100.000 USD đến 150.000 USD tức là gấp 50 đến 75 lần lương hàng năm. Điều đó cho thấy giá bất động sản ở Việt Nam đang ở mức không bình thường so với mặt bằng chung của thế giới.

Còn tỷ lệ giá cho thuê thì sao? Một căn hộ giá tầm 150.000 USD tại Hà Nội cũng chỉ cho thuê được tầm 500 USD/ tháng hay một căn biệt thự 2.000.000 USD cũng chỉ cho thuê được khoảng 2.000 USD/ tháng. Như vậy tỷ lệ giá cho thuê là 300 đối với căn hộ và 1.000 đối với căn biệt thự - Quí bạn đọc có thể tự so sánh với hệ số giá cho thuê trung bình trên thế giới.

Qua hai phân tích về tỷ số giá bất động sản so với thu nhập và tỷ số giá cho thuê bất động sản tại Việt Nam so với thế giới cho chúng ta dễ dàng có nhận định về hiện trạng Thị trường Bất động sản tại Việt Nam nói chung và tại Hà Nội nói riêng. Vậy nhận định của DNRE về tương lai của Thị trường Bất động sản Việt Nam sẽ ra sao, chúng ta cùng bàn trong Chuyên đề này với bài viết lần sau.