Dự án nhà ở là các dự án xây dựng khu đô thị mới gồm có hai dạng. Thứ nhất là chủ đầu tư xây dựng hạ tầng kỹ thuật như san lấp mặt bằng, cấp điện, nước, thoát nước, đường giao thông và nếu là dự án lớn vài chục héc-ta thì có thêm hạ tầng xã hội như trường học, bệnh viện, chợ... sau đó phân lô bán nền trong khu đô thị mới cho người có nhu cầu. Thứ hai là các dự án xây dựng nhà ở thì ngoài việc xây dựng hạ tầng khu đô thị mới như nói trên, chủ đầu tư còn xây dựng nhà hoàn chỉnh bán cho người có nhu cầu.
Với nhiều ưu đãi: giá rẻ, giao nhà ngay, hỗ trợ vay 80%....khiến khách hàng hoang mang
Gần đây việc tranh chấp giữa các chủ đầu tư và người mua nhà ngày càng trở nên gay gắt mà nguyên nhân chủ yếu là do người mua nhà không để ý đến những “tiểu tiết” để bảo vệ quyền lợi cho mình sau này. Nguyên nhân quan trọng khác là sự bất cân xứng vị thế giữa người bán và người mua trong giao kết hợp đồng, thỏa thuận trước, trong và sau giao dịch. Sau đây là tổng hợp của Địa Nam về nguyên nhân khiến người mua dễ "bị lừa" và kinh nghiệm rút ra từ thực tế tránh rủi ro cho người dân khi tham gia giao dịch.
Tại sao khách hàng dễ "bị lừa" khi mua nhà dự án
Giao dịch nhà dự án hiện tại chủ yếu được thực hiện qua Sàn giao dịch chính vì vậy mà có nhiều nguyên nhân khiến khách hàng dễ "bị lừa" khi mua nhà dự án có thể kể tới như:
-
Nhà dự án là loại nhà hầu hết được giao dịch trong khi chưa được hoàn thiện: theo pháp luật quy định thì dự án hoàn thiện xong phần móng là đủ điều kiện để có thể huy động vốn từ người mua. Khách hàng hoàn toàn có thể gặp những rủi ro về giấy tờ sở hữu căn hộ chung cư khi số tiền giữ lại trước khi giao sổ đỏ quá nhỏ so với tổng giá trị hợp đồng. Một rắc rối nữa hoàn toàn có thể gặp đó là nội thất, trang thiết bị hoàn toàn không giống với thiết kế nhà mẫu và nội dung hợp đồng.
-
Việc minh bạch thông tin qua Sàn còn yếu: sàn giao dịch ở đây có thể là Sàn của chủ đầu tư hoặc đơn vị phân phối của chủ đầu tư. Các thông tin về dự án khách hàng tiếp nhận được giới thiệu qua Sàn đều được các chủ đầu tư giấu nhẹm những tình tiết bất lợi, chỉ nêu ra những mối lợi trước mắt để qua mắt được những khách hàng nhẹ dạ, không am hiểu về pháp lý, hợp đồng.
-
Người mua dễ mắc"bẫy" bởi hợp đồng soạn sẵn của chủ đầu tư: thực tế đã xảy ra hàng loạt vụ tranh chấp giữa chủ đầu tư và khách mua thời gian qua được ghi nhận là do hợp đồng mua bán nhưng khách hàng luôn là người chịu thiệt vì "bút xa, gà chết". Khi ra tòa vì kiện tụng, các chủ đầu tư luôn có những kế riêng để vẫn có cơ hội nắm phần thắng: hợp đồng "nước đôi", thỏa thuận miệng, tài liệu không chính thống...
Kinh nghiệm cho người mua từ thực tế thị trường
Hiện nay cơ quan quản lí chuyên ngành về hoạt động xây dựng và đầu tư kinh doanh nhà là Bộ Xây dựng và Sở Xây dựng. Thông thường khi muốn tìm hiểu về pháp lý dự án thì người mua nên liên hệ với Sở Xây dựng, tại đó người mua ta sẽ được cung cấp cho người mua một số thông tin liên quan. Riêng thông tin về dự án như giấy chứng nhận Quyết định phê duyệt dự án đầu tư và các tài liệu pháp lý liên quan thì chủ đầu tư sẽ cung cấp. Người mua liên hệ với Sở là để xác nhận những thông tin chủ đầu tư cũng cấp đúng hay không, trong quá trình thực hiện dự án chủ đầu tư đã làm đúng quy trình hay chưa, đã xin gửi thông báo về vấn đề huy động vốn hay chưa.
Chủ đầu tư uy tín cũng là một trong những tiêu chí đảm bảo dự án sẽ được hoàn thiện theo đúng tiến độ cam kết tránh tình trạng dự án ma, dự án treo, dự án chưa được cấp phép xây dựng...
-
Xem kỹ các điều khoản hợp đồng mua bán và không ngần ngại sử dụng dịch vụ tư vẫn pháp lý nếu cần.
Rõ ràng, đứng sau mỗi chủ đầu tư là một đội ngũ luật sư, cán bộ pháp chế... hùng hậu. Đội ngũ này rành đủ đường đi nước bước để khéo léo gài vào hợp đồng các điều khoản có lợi cho thân chủ mình. Còn đứng sau người mua là ai? Có lẽ chỉ là gia đình và những người quen của họ. Chưa kể tâm lý phổ biến là chỉ “cậy nhờ” tư vấn pháp luật chuyên nghiệp khi có tranh chấp xảy ra. Để tránh được thiệt hại do tranh chấp cần chú ý các điểm sau:
- Đầu tiên là: phải xác định bản chất của các loại hợp đồng trong giao dịch bất động sản. Hiện nay có nhiều tiêu chí để phân loại hợp đồng mua bán nhưng khách hàng có thể chú ý tới một số tiêu chí như: chủ thể bán; đối tượng mua bán (căn hộ đã có sẵn, căn hộ hình thành trong tương lai)....
- Thứ hai là: đối với mua bán nhà dự án, nhất là dự án hình thành trong tương lai thì thực tế cho thấy có nhiều sai phạm trong pháp lý dự án. Để chắc chắn, người mua nên yêu cầu cung cấp đầy đủ hồ sơ pháp lý thường có gồm:
(1) Giấy chứng nhận đầu tư dự án.
(2) Quyết định giao đất, cho thuê đất của UBND tỉnh, thành phố nơi có dự án.
(3) Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất với cả khu đất.
(4) Duyệt quy hoạch tổng thể 1:500/ 1:2000 của dự án.
(5) Giấy phép xây dựng dự án.
(6) ....
- Thứ ba là: trước khi đặt bút ký vào hợp đồng với bên bán, người mua cần chú ý các điểm như sau:
(1) Đảm bảo tính pháp lý, dự án phải có đủ điều kiện để mua bán.
(2) Thời điểm ký hợp đồng phải là lúc dự án phải được xây dựng xong phần móng.
(3) Hợp đồng mua bán với chủ đầu tư không nhất thiết phải qua công chứng mà chỉ cần có đóng dấu của chủ đầu tư.
(4) Kiểm tra thẩm quyền của các chủ thể ký hợp đồng.
(5) Hợp đồng phải ghi rõ: thời hạn giao nhà, cách tính diện tích, tiến độ thanh toán, các điều khoản về quyền và nghĩa vụ của các bên cũng như chế tài liên quan đến vấn đề thực hiện các điều khoản trong hợp đồng...
-
Phải “né” hợp đồng dạng “nước đôi”
Hiện có một điểm khá bất lợi cho nhiều người mua nhà là, hợp đồng mua bán thường do chủ đầu tư hoặc đơn vị phân phối soạn sẵn. Trong các hợp đồng hiện tại hầu như không đề cập chuyện phạt đối với chủ đầu tư, mà chỉ có khoản phạt người mua. Rõ ràng, trong trường hợp tranh chấp hợp đồng nêu trên, giữa khách hàng và chủ đầu tư đã có hai cách hiểu về quyền và nghĩa vụ trái nhau ở cùng một điều khoản.
Hợp đồng giữa người mua nhà và chủ đầu tư được xếp vào loại hợp đồng dân sự, do đó, nguyên tắc ký kết phải là tự nguyện thỏa thuận. Thông thường chủ đầu tư thường đưa ra những hợp đồng mẫu. Tuy nhiên người mua vẫn có quyền yêu cầu chủ đầu tư chỉnh sửa, bổ sung những điều khoản trong hợp đồng. Nhất là trong thời điểm hiện nay chủ đầu tư đang mong muốn bán được hàng nên khả năng người mua yêu cầu bổ sung điều khoản thì có thể được chủ đầu tư chấp nhận.
Sàn Địa Nam