Rủi ro khi mua đất bằng giấy tay qua 2 đời chủ

Post time: 21/10/2013

Nội dung câu hỏi:

Đặt trường hợp tôi là bên C, tôi có mua một miếng đất của bên B có hợp đồng mua bán bằng giấy tay vì chưa thể sang tên được như trường hợp sau:

Năm 1997 bên B mua thửa đất đó của bên A có làm giấy tay và được chính quyền ấp xác nhận, sau đó bên A đưa quyền sử dụng đất cho bên B sang tên, nhưng vì chưa có tiền nên bên B cứ giữ quyền sử dụng đất đó, cho đến nay thì bên B bán lại cho bên C. (Trong suốt thời gian này bên A không có bất cứ tranh chấp nào phát sinh trên miếng đất đó). Nhưng khi bên C yêu cầu bên A ký chuyển nhượng lại cho bên B để bên B chuyển cho bên C thì bên A lại không ký, dọa sẽ đưa ra tòa.

Như vậy cho tôi hỏi, khi bên A không chịu ký giấy chuyển nhượng thì pháp luật có thừa nhận miếng đất đó của bên B không ? Và nếu vụ việc ra tòa án thì khả năng của bên B có thắng kiện không?

Trả lời cho câu hỏi:

Pháp luật quy định, đối với quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà và tài sản gắn liền với đất chỉ được công nhận quyền sở hữu khi có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà và tài sản gắn liền với đất hoặc một trong các giấy tờ quy định tại khoản 1, khoản 2 Điều 50 Luật đất đai năm 2003.

Theo quy định của pháp luật về hình thức của hợp đồng mua bán quyền sử dụng đất là phải được chứng thực của cơ quan nhà nước có thẩm quyền. Tại thời điểm bên A và bên B thực hiện giao dịch trên thì cơ quan có thẩm quyền chứng thực là UBND xã, phường, thị trấn, UBND cấp huyện. Vì vậy để tư vấn cho bạn trong trường hợp này bạn nên cung cấp các giấy tờ, tài liệu, hồ sơ và cung cấp thêm thông tin giá trị hợp đồng là bao nhiêu? Bên B đã thanh toán cho bên B bao nhiêu? cho một Công ty Luật để tư vấn kỹ hơn.
Sau đây là những lưu ý khi mua nhà bằng giấy tay:
1. Theo quy định, hợp đồng mua bán nhà trong trường hợp này phải được công chứng hoặc chứng thực. Giao dịch mua bán nhà bằng giấy tay sẽ không được pháp luật công nhận.
Chúng tôi không rõ căn nhà bạn định mua đã có giấy chứng nhận về quyền sở hữu (giấy chủ quyền) hay chưa. Trường hợp căn nhà không có giấy chủ quyền, do đó không đủ điều kiện để tham gia giao dịch. Các tổ chức hành nghề công chứng cũng như UBND có thẩm quyền không thực hiện công chứng hay chứng thực việc mua bán nhà này.
2. Trên thực tế, do nhu cầu về chỗ ở, việc mua bán nhà ở bằng giấy tay vẫn diễn ra thường xuyên, mặc dù việc mua bán này tiềm ẩn nhiều rủi ro cho người mua. Để có thể bảo vệ quyền lợi của mình trong giao dịch mua bán nhà khi căn nhà chưa có giấy chứng nhận về quyền sở hữu, bạn cần lưu ý những vấn đề sau:
(i) Điều cần thiết, bạn phải tìm hiểu về pháp lý của căn nhà. Căn nhà có thể được cấp giấy chủ quyền khi có giấy tờ chứng minh việc tạo lập hợp pháp theo quy định tại điều 8 nghị định số 88 ngày 19-10-2009 của Chính phủ (bạn có thể tham khảo dưới đây).
(ii) Bạn phải lưu ý về diện tích đất ở tối thiểu được phép tách thửa trên địa bàn huyện Hóc Môn, trường hợp chưa được tách thửa hoặc cần phải tách thửa.
(iii) Trong hợp đồng mua bán nhà phải có những điều khoản ràng buộc trách nhiệm của người bán (hoặc người chủ cũ) phải thực hiện việc sang tên chủ quyền nhà cho bạn tại các tổ chức hành nghề công chứng hoặc UBND có thẩm quyền (trong trường hợp được cấp giấy chủ quyền).
(iv) Ngoài ra, bạn cần kiểm tra thông tin về quy hoạch sử dụng đất tại địa phương nơi căn nhà tọa lạc.

Đính kèm dưới đây là phần trích dẫn nghị định số 88 ngày 19-10-2009 của Chính phủ:

“Chủ sở hữu nhà ở được chứng nhận quyền sở hữu nhà ở nếu thuộc đối tượng được sở hữu nhà ở tại Việt Nam theo quy định của pháp luật về nhà ở và có giấy tờ chứng minh việc tạo lập hợp pháp về nhà ở theo quy định sau đây:
1. Hộ gia đình, cá nhân trong nước phải có một trong các loại giấy tờ sau:
a) Giấy phép xây dựng nhà ở đối với trường hợp phải xin giấy phép xây dựng theo quy định của pháp luật về xây dựng;
b) Hợp đồng mua bán nhà ở thuộc sở hữu nhà nước theo quy định tại nghị định số 61/CP ngày 5-7-1994 của Chính phủ về mua bán và kinh doanh nhà ở hoặc giấy tờ về thanh lý, hóa giá nhà ở thuộc sở hữu nhà nước từ trước ngày 5-7-1994;
c) Giấy tờ về giao hoặc tặng nhà tình nghĩa, nhà tình thương, nhà đại đoàn kết;
d) Giấy tờ về sở hữu nhà ở do cơ quan có thẩm quyền cấp qua các thời kỳ mà nhà đất đó không thuộc diện Nhà nước xác lập sở hữu toàn dân theo quy định tại nghị quyết số 23/2003/QH11 ngày 26-11-2003 của Quốc hội khóa XI “về nhà đất do Nhà nước đã quản lý, bố trí sử dụng trong quá trình thực hiện các chính sách về quản lý nhà đất và chính sách cải tạo xã hội chủ nghĩa trước ngày 1-7-1991”, nghị quyết số 755/2005/NQ-UBTVQH11 ngày 2-4-2005 của Ủy ban Thường vụ Quốc hội “quy định việc giải quyết đối với một số trường hợp cụ thể về nhà đất trong quá trình thực hiện các chính sách quản lý nhà đất và chính sách cải tạo xã hội chủ nghĩa trước ngày 1-7-1991”;
đ) Giấy tờ về mua bán hoặc nhận tặng cho, hoặc đổi, hoặc nhận thừa kế nhà ở đã có chứng nhận của công chứng hoặc chứng thực của UBND theo quy định của pháp luật.
Trường hợp nhà ở do mua, nhận tặng cho, đổi, nhận thừa kế hoặc thông qua hình thức khác theo quy định của pháp luật kể từ ngày Luật nhà ở có hiệu lực thi hành thì phải có văn bản về giao dịch đó theo quy định tại điều 93 của Luật nhà ở.
Trường hợp nhà ở do mua của doanh nghiệp đầu tư xây dựng để bán thì phải có hợp đồng mua bán nhà ở do hai bên ký kết; trường hợp mua nhà kể từ ngày 1-7-2006 (ngày Luật nhà ở có hiệu lực thi hành) thì ngoài hợp đồng mua bán nhà ở, bên bán nhà ở còn phải có một trong các giấy tờ về dự án đầu tư xây dựng nhà ở để bán (quyết định phê duyệt dự án hoặc quyết định đầu tư hoặc giấy phép đầu tư hoặc giấy chứng nhận đầu tư);
e) Bản án hoặc quyết định của tòa án nhân dân hoặc giấy tờ của cơ quan nhà nước có thẩm quyền giải quyết được quyền sở hữu nhà ở đã có hiệu lực pháp luật;
g) Trường hợp người đề nghị chứng nhận quyền sở hữu nhà ở có một trong những giấy tờ quy định tại các điểm a, b, c, d, đ và e khoản này mà trên giấy tờ đó ghi tên người khác thì phải có một trong các giấy tờ về mua bán, nhận tặng cho, đổi, nhận thừa kế nhà ở trước ngày 1-7-2006 có chữ ký của các bên có liên quan và phải được UBND cấp xã xác nhận;
Trường hợp nhà ở do mua, nhận tặng cho, đổi, nhận thừa kế nhà ở trước ngày 1-7-2006 mà không có giấy tờ về việc đã mua bán, nhận tặng cho, đổi, nhận thừa kế nhà ở có chữ ký của các bên có liên quan thì phải được UBND cấp xã xác nhận về thời điểm mua, nhận tặng cho, đổi, nhận thừa kế nhà ở đó;
h) Trường hợp cá nhân trong nước không có một trong những giấy tờ quy định tại các điểm a, b, c, d, đ và e khoản này thì phải có giấy tờ xác nhận của UBND cấp xã về nhà ở đã được xây dựng trước ngày 1-7-2006, nhà ở không có tranh chấp, được xây dựng trước khi có quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch xây dựng hoặc phải phù hợp quy hoạch đối với trường hợp xây dựng sau khi có quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch chi tiết xây dựng đô thị, quy hoạch điểm dân cư nông thôn theo quy định của pháp luật;
Trường hợp nhà ở xây dựng từ ngày 1-7-2006 thì phải có giấy tờ xác nhận của UBND cấp xã về nhà ở không thuộc trường hợp phải xin giấy phép xây dựng, không có tranh chấp và đáp ứng điều kiện về quy hoạch như trường hợp nhà ở xây dựng trước ngày 1-7-2006”.

Your comments

Thach Ban Garden City

[Go Top]

DIANAM TRADING JOINT STOCK COMPANY
Hanoi: no 22D Giang Vo | Cat Linh | Dong Da | Hanoi
Tel: (+84) 4 3787 8822 - Fax: (+84) 4 3787 8282
Email: info@dianam.vn - sanbds@dianam.vn
Number of Certificate of business registration: 0101592377 by Department of Planning and Investment in Hanoi.

Copyright by Dianam Trading Joint Stock Company © 2013
Requirements write "batdongsan.dianam.vn" when publishing news from this site.

Thiết kế website bởi Web123.vn

Your Name (*)
Email Address (*)
Message Content (*)	Please enter the content
Security Code (*)	Please enter a Security Code