"BĐS Việt Nam – nhìn lại 20 năm qua": Của để dành

Để nối tiếp dòng sự kiện “Bất động sản Việt Nam – nhìn lại 20 năm qua”, trước khi cố gắng giải đáp các câu hỏi được đưa ra từ Bài thứ ba, Chuyên mục Dia Nam Real Estate (DNRE) mong muốn phân tích và giải đáp một câu hỏi khác:

Tại sao dòng tiền lại rất dễ dàng chuyển vào bất động sản, thậm chí với lưu lượng cao đến mức gây ra các cơn sốt?

Nền kinh tế Việt Nam sau ngày Đất nước thống nhất chỉ là một nền kinh tế rất yếu ớt. Thêm vào đó là rất nhiều bất lợi từ khách quan đến chủ quan nên phải sau 15 năm, nền kinh tế Việt Nam mới vượt qua được những khó khăn chồng chất và bắt đầu khởi sắc từ khi bước vào thời kỳ “đổi mới” – từ bỏ kinh tế tập trung, bắt đầu những bước đầu tiên vào nền kinh tế thị trường.

Chính kinh tế thị trường đã tạo ra những thành quả kinh tế và một lượng tài chính thặng dư trong dân. Ở đây cần nhấn mạnh là lượng tài chính trong dân chứ không phải sự dư dả trong ngân sách Nhà nước và người dân muốn tìm chỗ bảo đảm và an toàn cho lượng tài chính này. Địa chỉ mà người dân tin tưởng nhất trong giai đoạn trước khi có những giao dịch ngầm về đất đai là vàng. Bên cạnh đó, với truyền thống cha ông để lại khi dành dụm và để lại cho con cháu thì ngoài vàng chỉ còn có đất đai. Ở nông thôn Việt Nam, nếu người ta không có tiền, có của (mà ở đây là vàng) thì còn có đất đai để cho con cháu thừa kế. Ở thành thị, đất đai không nhiều, có tiền của dư dả thì người ta cũng muốn sắm đất đai (kể cả về nông thôn) để dành dụm và thừa kế. Hơn nữa, trước năm 1990, đồng tiền Việt Nam chịu những sự siêu mất giá và nền kinh tế siêu lạm phát đã buộc người dân chuyển tài sản “để dành” sang vàng và nhà đất sau này. Thời đó, đất đai cũng luôn được đo bằng “cây”, bằng “chỉ”… và thói quen này kéo dài mãi đến nay.

Chính lý do kể trên là tác nhân đầu tiên khiến dòng tài chính rất dễ “tự động” chuyển sang đất đai trong 20 năm qua. Cũng chính lý do này mà sau đợt đóng băng 1994-1999 dòng tài chính dư dả ước tinh tối thiểu 6 tỷ USD không hề chuyển sang chứng khoán – một kênh đầu tư hoàn toàn mới đối với người Việt vào năm 2000 – mà lại một lần nữa gây ra cơn “bùng nổ” bất động sản 2001-2002. Vào thời điểm năm 2000, chuyện người dân Việt chưa hiểu, chưa hình dung giá trị của Thị trường chứng khoán cũng là điều không khó hiểu. Vì vậy, đòi hỏi người dân tin tưởng vào lợi nhuận đầu tư chứng khoán thay cho “để dành” vàng hay đất đai cũng là việc quá khó vào thời điểm đầu những năm 2000.

Trong bài trước, DNRE đã trích dẫn: “Trong suốt thời kỳ từ năm 2000 đến năm 2005, vốn hóa Thị trường Chứng khoán Việt nam chỉ đạt trên dưới 1% GDP”. Như vậy, khi cả Thị trường Bất động sản lẫn Thị trường chứng khoán Việt Nam đều trong trạng thái ảm đạm thì dòng tiền chuyển đi đâu?

Câu trả lời không hề khó khi nhìn lại những số liệu về đồng tiền Việt Nam những năm 2000-2006. Trong những năm này, chỉ có năm 2000 và 2001, với chính sách khuyến khích xuất khẩu, tiền Đồng (VND) đã bị đánh trượt giá khá mạnh so với đồng đôla, lần lượt là 3,46% và 3,9%. Tuy nhiên, kể từ đó đến hết năm 2005, mức độ trượt giá hàng năm đã giảm dần. Tính vào thời điểm ngày 30 tháng 9 năm 2006, một đôla đổi được 16051 đồng, tăng 137 điểm, tương ứng 0,86% so với đầu năm (15914). Các năm trước đó, tỉ lệ trượt giá của tiền đồng so với đôla như sau: Năm 2005: 0,86%; Năm 2004: 0,84%; Năm 2003: 1,56% và Năm 2002: 1.98%. Những số liệu trên cho thấy lòng tin của người dân vào tiền đồng chắc chắn cũng đã tăng, tỷ lệ nghịch với sự mất giá của đồng nội tệ và nhờ đó, dòng tài chính đã được chuyển vào hệ thống ngân hàng và từ đó luân chuyển sang các lĩnh vực sản xuất, kinh doanh khác. Như vậy, trong những năm 2002 đến 2006, tuy Thị trường Chứng khoán chưa phát huy được tác dụng là nguồn cung vốn cho nền kinh tế nhưng dòng tài chính đã thông qua hệ thống ngân hàng, chuyển sang nền kinh tế làm cho nền kinh tế Việt Nam đạt được những bước phát triển ổn định như đã trình bày tại Bài thứ ba của Chuyên đề này.

Các diễn tiến tiếp theo về chứng khoán và bất động sản đã được mô tả và phân tích trong bài trước. Trong bài này, Chuyên mục DNRE sẽ cố gắng tìm hiểu nguyên do của diễn tiến trái chiều của Thị trường Bất động sản Việt Nam tại hai miền Nam và Bắc sau năm 2008. Một lần nữa, Chuyên mục DNRE lại muốn nói đến dòng tài chính như một tác nhân cố hữu của mọi hiện tượng trong nền kinh tế Việt Nam. Lẽ tất nhiên, kết luận như vậy là có phần phiến diện. Nói một cách hình tượng và khách quan, nếu ví nền kinh tế như một cơ thể sống thì dòng tài chính không khác gì dòng máu nuôi cơ thể và mọi hiện tượng, bệnh tật đều thông qua đường máu nên nền kinh tế cũng hoàn toàn phụ thuộc vào dòng tài chính đối với mọi nền kinh tế, không chỉ riêng ở Việt Nam.

Như vậy, sau khi có các chính sách thắt chặt tài chính để chống lạm phát, chống tạo ra bong bóng chứng khoán và bong bóng bất động sản thì Thị trường Bất động sản miền Nam đã nhanh chóng chuyển sang suy trầm cả về giao dịch và giá cả. thậm chí, như phân tích của Bài thứ hai trong Chuyên đề này: “Trước hết nhiều doanh nghiệp và người dân khó trả lãi ngân hàng và theo nhận định của Hiệp hội Kinh doanh Bất động sản Tp. HCM nếu cứ kéo dài tình trạng này sẽ có ít nhất hơn 30% doanh nghiệp bị phá sản, hiện tại Tp. HCM đã có tới 50% các doanh nghiệp kinh doanh địa ốc trên địa bàn phải đóng cửa, 30% hoạt động cầm chừng, chỉ còn 20% là tiếp tục đi sâu đầu tư kinh doanh”. Nguyên do là Thị trường Bất động sản miền Nam dựa chủ yếu vào dòng tiền vay ngân hàng để kinh doanh. Nay “dòng máu” bị chặn lại, Thị trường Bất động sản miền Nam lập tức bị ảnh hưởng nặng nề và sự suy giảm cả về giá lẫn giao dịch là điều không tránh khỏi.

Vậy còn Thị trường Bất động sản miền Bắc? Khác biệt cơ bản cũng lại là dòng tài chính. Có thể nói, lượng tài chính dư dả tại miền Bắc đủ để Thị trường Bất động sản chỉ bị ảnh hưởng tức thời, giá cả có sụt giảm khoảng 10% vào năm 2008 và giao dịch cũng sụt giảm theo. Tuy nhiên năm 2009 Thị trường Bất động sản miền Bắc đã phát triển trở lại với những sôi động vào Quý IV và sang 2010 giao dịch cũng như giá cả lại tiếp tục tăng cho đến khi Nghị định 71/2010 của Chính phủ và Thông tư 16 của Bộ xây dựng ra đời, khiến các giao dịch dự án buộc phải chững lại theo quy định của Pháp luật. Tuy nhiên, giao dịch chững lại không phải do thiếu hụt tài chính đầu tư mà do quy định về huy động vốn rất nghiêm khắc trong Điều 9 của Nghị định 71/2010. Như vậy về bản chất, Thị trường Bất động sản tại hai miền Nam và Bắc đang ở trạng thái (tài chính) khác nhau và đó là nguyên nhân của các diễn biến trái chiều tại hai miền sau năm 2008.

Cuối cùng là câu hỏi khá “nhạy cảm”: “…dường như “chính sách luôn đi sau thị trường” và nguy cơ đối với nền kinh tế Việt Nam có thể ở bất cứ lĩnh vực nào khi dòng tài chính chuyển đến quá mạnh và khi đó Nhà nước luôn phải “can thiệp” để tạo sự “bình ổn” cho thị trường?”.

Câu trả lời của Chuyên mục DNRE chỉ rất chung chung: Đối với mọi lĩnh vực và ở tất cả các nước, pháp luật “dường như luôn đi sau thực tiễn” vì thực tiễn luôn biến đổi không ngừng và pháp luật sẽ cần được lập ra để phục vụ và điều tiết. Điều này đúng về nguyên tắc nhưng bên cạnh đó, tại nhiều nước, các nhà nghiên cứu chính sách thường “lường” trước diễn tiến và thực hiện việc “hoạch định” chính sách nhằm phục vụ và hạn chế việc “chạy theo thực tế, sai gì sửa nấy”. Tuy nhiên, bàn luận về pháp lý không thuộc khuôn khổ bài viết và Chuyên mục DNRE chỉ bày tỏ mong muốn sự chuẩn mực về pháp lý và sự minh bạch trong thị trường – đúng như tiêu chí mà Chính phủ và Bộ xây dựng đã đề ra.

Và tại đây, Chuyên mục DNRE cho rằng, bàn luận về chủ đề “Bất động sản Việt Nam – nhìn lại 20 năm qua” đã đạt được một số kết quả và đem lại một số thông tin đến với Quý bạn đọc. Nếu có chăng, chúng ta có thể đặt ra thêm một số câu hỏi rất khó trả lời, ví dụ như:

1.      Liệu chu kỳ có lặp lại không: cuộc đóng băng lần thứ ba này cũng dài đúng 5 năm và một cơn sốt sẽ đến vào năm 2012?

2.      Và … chúng ta sẽ có Luật đất đai 2013 (hai Luật trước đây là 1993, 2003) và Luật này (nếu có) thì có gì mới?

Tuy không thể trả lời chính xác được hai câu hỏi rất khó trên đây nhưng Chuyên mục DNRE sẽ cùng bàn bạc với Quý bạn đọc về hai câu hỏi này trong bài viết sau.