"Chính sách thuế BĐS": Hiện trạng

Thuế sử dụng đất nông nghiệp (SDĐNN)

Luật Thuế sử dụng đất nông nghiệp được ban hành vào năm 1993 để thay thế cho Luật thuế nông nghiệp cũ được ban hành từ năm 1951. Thuế nông nghiệp trước đây tính trên hoa lợi thu được với thuế suất  tương đối cao đã ảnh hưởng lớn đến đời sống của người nông dân, không khuyến khích việc thâm canh tăng vụ, chuyển đổi cơ cấu cây trồng. Thuế sử dụng đất nông nghiệp (đánh thuế đối với việc sử dụng đất) ra đời đáp ứng được các mục tiêu cơ bản như: khuyến khích sử dụng đất đai tiết kiệm và có hiệu quả, khuyến khích phát triển nông nghiệp cả về diện tích cũng như sản lượng, đảm bảo được sự quản lý của Nhà nước đối với đất nông nghiệp.

Thuế sử dụng đất nông nghiệp thực hiện điều tiết thu nhập từ việc sử dụng đất nông nghiệp, đất trồng rừng. Căn cứ tính thuế Sử dụng đất nông nghiệp là diện tích, hạng đất và định suất thuế.

Do việc cấp Giấy chứng nhận Quyền sử dụng đất (GCN QSDĐ) đối với đất nông nghiệp, đất trồng rừng đã cơ bản hoàn thành, nên việc quản lýđối tượng nộp thuế, diện tích tính thuế tương đối đầy đủ, chặt chẽ.

Thuế nhà, đất

Trong điều kiện mở cửa nền kinh tế, đối với các nhà đầu tư thì đất đai thực sự trở thành nguồn lực quý giá của đất nước. Việc huy động tiềm năng kinh tế của đất đai vào Ngân sách Nhà nước là cần thiết để sử dụng có hiệu quả nguồn lực của đất nước và tăng thu cho Ngân sách, đáp ứng các yêu cầu cho đầu tư phát triển đất nước. Đáp ứng yêu cầu này, pháp lệnh thuế nhà, đất đã ra đời năm 1991.

Qua bước đầu thực hiện, thuế nhà đất đã bộc lộ một số nhược điểm như: thiếu sự thống nhất giữa các văn bản quản lý, mức thu thuế cao đối với đất ở vùng nông thôn... Sau một lần sửa đổi, đến ngày 19/5/1994, Uỷ ban thường vụ Quốc hội đã thông qua pháp lệnh sửa đổi, bổ sung một số điều của Pháp lệnh thuế nhà, đất phù hợp với tình hình thực tế, chủ yếu là điều chỉnh mức thuế so với thuế sử dụng đất nông nghiệp.

Hiện nay, chúng ta mới chỉ thực hiện đánh thuế đối với đất, tạm thời chưa quy định đánh thuế đối với nhà. Thuế đất thực hiện điều tiết thu nhập trong phạm vi sử dụng đất ở, đất xây dựng công trình phục vụ sản xuất kinh doanh, dịch vụ... đối với các tổ chức, cá nhân sử dụng đất (trừ trường hợp sử dụng đất thuê).

Thuế chuyển quyền sử dụng đất

Để tăng cường quản lý Nhà nước về đất đai, khuyến khích định hướng sử dụng đất theo mục tiêu phát triển kinh tế, xã hội trong từng thời kỳ, đảm bảo công bằng và nghĩa vụ nộp thuế vàđộng viên vào Ngân sách Nhà nước một phần thu nhập của người sử dụng đất khi chuyển QSDĐ, Nhà nước ta đã ban hành luật thuế chuyển quyền sử dụng đất.

Luật thuế chuyển quyền sử dụng đất được Kỳ họp thứ 5 Quốc hội khoá IX thông qua ngày 22/6/1994, sau đóđược sửa đổi, bổ sung tại kỳ họp thứ 6 Quốc hội khoá X năm 1999 là hình thức thuế điều tiết thu nhập của tổ chức, hộ gia đình, cá nhân chuyển nhượng QSDĐ. Theo đó, tổ chức, các hộ gia đình, cá nhân có quyền sử dụng đất bao gồm cả đất có nhà và vật kiến trúc trên đó, khi chuyển QSDĐ (chuyển đổi, chuyển nhượng cho người khác) theo quy định của pháp luật phải nộp thuế chuyển QSDĐ, trừ các trường hợp, Nhà nước giao đất cho tổ chức, hộ gia đình, cá nhân sử dụng theo quy định của pháp luật, người sử dụng đất trả lại đất được giao cho nhà nước hoặc Nhà nước thu hồi đất theo quy định của pháp luật, chuyển QSDĐ trong trường hợp ly hôn, thừa kế theo quy định của pháp luật... Căn cứ tính thuế QSDĐ là diện tích đất, giá đất tính thuế và thuế suất.

Thuế chuyển quyền sử dụng đất không áp dụng đối với đất Nhà nước giao cho tổ chức, hộ gia đình, cá nhân sử dụng; các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân chuyển đổi cho nhau để thuận lợi trong sản xuất nông nghiệp và miễn hoặc giảm cho các đối tượng là hộ gia đình, cá nhân chuyển nhượng QSDĐ để chuyển đến nơi tái định cư, khu kinh tế mới; các hộ chuyển nhượng QSDĐ để đến nơi mới do yêu cầu công tác hoặc nghỉ hưu theo quyết định của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền.

Luật thuế chuyển quyền sử dụng đất được sửa đổi bổ xung một số điều theo quy định tại Nghị định 19/2000 của Chính phủ và mới đây Luật Thuế thu nhập cá nhân đã bãi bỏ Luật thuế chuyển quyền sử dụng đất.

Tuy bước đầu còn gặp nhiều khó khăn, nhưng hệ thống chính sách thuế này ngày càng được hoàn thiện và khẳng định vai trò của mình trong hệ thống các chính sách tài chính quản lý và phát triển thị trường bất động sản của Nhà nước. Kết quả cụ thể được thể hiện trên các mặt sau:

• Thứ nhất, giúp Nhà nước nắm được tình hình sử dụng và chuyển dịch bất động sản trong nền kinh tế và thực hiện chức năng kiểm tra, kiểm soát đối với hoạt động của thị trường bất động sản.
• Thứ hai, góp phần khuyến khích các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất một cách tiết kiệm và có hiệu quả. Bằng việc ban hành và triển khai các luật thuế trong thực tế, các đối tượng sử dụng đất đã buộc phải tính đến hiệu quả của việc nắm giữ, chuyển dịch đất đai cho phù hợp với nhu cầu và khả năng tài chính. Đối với những bất động sản không có nhu cầu sử dụng thì có thể chuyển nhượng cho người khác, cho thuê hoặc trả lại cho Nhà nước. Từ đó, hạn chế được việc sử dụng lãng phí bất động sản, tăng lượng cung bất động sản cho thị trường. Về phía Nhà nước, thông qua việc kê khai đăng ký và nộp thuế của các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân, Nhà nước nắm được hiện trạng và biến động vềđất đai để từđó có biện pháp quản lý cho phù hợp.

• Thứ ba, động viên một phần thu nhập của người sử dụng đất vào Ngân sách Nhà nước để bù đắp một phần chi phí đầu tư xây dựng cơ sở hạ tầng và phát triển bất động sản.

Những hạn chế

Bên cạnh những kết quả đạt  được nêu trên, hệ thống chính sách thuế thực hiện quản lý và thúc đẩy Thị trường Bất động sản ở nước ta vẫn còn nhiều hạn chế, chưa đáp ứng được các yêu cầu của phát triển kinh tế - xã hội trong giai đoạn mới, cụ thể như sau:

• Thứ nhất, hệ thống thuế bất động sản còn chưa thực hiện đầy đủ các chức năng kiểm tra, kiểm soát đối với việc nắm giữ, chuyển giao bất động sản.

Bất động sản bao gồm đất đai và các tài sản gắn liền với đất đai. Thông thường hệ thống thuế bất động sản của các nước bao gồm thuế đất và thuế nhà, công trình. Tuy nhiên, cho đến nay, nước ta mới thực hiện việc đánh thuế đối với bất động sản là đất đai. Nhà nước chưa thực hiện  việc đánh thuế đối với các bất động sản khác: nhà, công trình xây dựng... Chính vì vậy, Nhà nước chưa nắm được tình hình sử dụng và chuyển dịch đối với các bất động sản này. Bên cạnh đó, thuế chuyển quyền sử dụng đất hiện nay cũng mới chỉ điều tiết đối với các hành vi chuyển nhượng và chuyển đổi QSDĐ, chưa thực hiện đánh thuế đối với hành vi chuyển quyền sử dụng đất khi người sử dụng hợp đất góp vốn, góp cổ phần bằng giá trị QSDĐ, khi nhận tiền bồi thường về đất, được thừa kế hoặc chuyển nhượng đất thuê. Từ đó, chưa thực hiện được việc kiểm tra, kiểm soát đối với các hành vi này.

• Thứ hai, việc thu hồi vốn đầu tư phát triển hệ thống cơ sở hạ tầng, phát triển bất động sản của Nhà nước còn hạn chế do tỷ lệ thu thuế còn thấp và thất thu Ngân sách còn khá lớn.

Trên Thị trường Bất động sản hiện nay mới có khoảng 30% các giao dịch về bất động sản làm đầy đủ các thủ tục với cơ quan Nhà nước và thực hiện nộp thuế theo luật định, điều có có nghĩa là khoảng 70% các giao dịch về bất động sản (trong đó, quan trọng nhất là QSDĐ) diễn ra mà Nhà nước không thu được thuế chuyển quyền sử dụng đất và lệ phí trước bạ. Về thuế nhà đất hiện nay, các địa phương cũng mới chỉ quản lý được khoảng 80% các đối tượng nộp thuế và số diện tích đất tính thuế so với diện tích đất do cơ quan địa chính cung cấp cũng có sự chênh lệch khá lớn (riêng ở Hà Nội, chênh lệch trên 10%)... Từ đó, việc bù đắp phần chi phí của Nhà nước cho việc đầu tư xây dựng mới, nâng cấp, cải tạo hệ thống kết cấu hạ tầng - một yếu tố quan trọng làm tăng giá trị của đất - hết sức hạn chế.

• Thứ ba, hệ thống thuế chưa thực sự góp phần vào việc công khai, minh bạch thị trường, hạn chế tình trạng đầu cơ, nắm giữ đất đai trái pháp luật.

Thuế đất và sử dụng đất nông nghiệp được tính bằng thóc và thu bằng tiền theo giá ước tính thuế. Giá thóc tính thuế hiện nay có thể có các xu hướng tăng giảm khác nhau, trong khi đó, giá đất luôn có xu hướng tăng.Từ đó làm cho mức động viên từ thuế không phù hợp với giá trị tài sản tính thuế, Nhà nước không điều tiết được một cách kịp thời đối với các trường hợp giá đất tăng do quy hoạch và sự đầu tư cơ sở hạ tầng của Nhà nước.

Thuế chuyển quyền sử dụng đất được xác định trên cơ sở giá đất do UBND cấp tỉnh ban hành theo quy định của Chính phủ. Giá đất này thường thấp hơn nhiều so với giá đất thực tế chuyển nhượng, trong khi đó lại không được các địa phương điều chỉnh một cách kịp thời, nên sắc thuế này chưa đảm bảo tính linh hoạt, việc đánh thuế chưa phù hợp với thu nhập thực tế phát sinh từ việc chuyển QSDĐ. Bên cạnh đó, do người chuyển nhượng và nhận chuyển nhượng không bắt buộc phải kê khai giá cho các cơ quan Nhà nước trong việc xác định giá chuẩn để thực hiện việc định giá khi đấu giá QSDĐ, cũng như có các biện pháp hữu hiệu nhằm bình ổn giá cả trên thị trường.

Mặt khác, các khoản thuế và phí phải nộp khi thực hiện việc chuyển nhượng QSDĐ hiện nay là khá cao và trùng lặp. Đó là một nguyên nhân khiến cho hiện tượng chuyển QSDĐ, mua bán nhà trao tay, không qua đăng ký với cơ quan quản lý Nhà nước diễn ra phổ biến, tạo cơ sở cho thị trường bất động sản phi chính thức hoạt động mạnh. Đồng thời, việc mua bán trao tay cũng gây thất thu cho ngân sách Nhà nước về thuế, phí liên quan đến chuyển nhượng QSDĐ. Khi chuyển QSDĐ, người có đất chuyển quyền phải nộp thuế chuyển quyền sử dụng đất (2%), còn người mua phải nộp lệ phí trước bạ (0.5%). Hai khoản nộp này là khá nặng đối với cả người bán và người mua, nhất là đối với hoạt động kinh doanh bất động sản.

• Thứ tư, căn cứ tính thuế chưa hợp lý:

Đối với thuế SDĐNN:

- Việc xác định hạng đất là vấn đề cốt lõi khi xác định căn cứ tính thuế SDĐNN. Cách phân hạng theo 5 yếu tố về độ phì nhiêu tự nhiên xét về lý thuyết là rất khoa học nhưng trên thực tế rất khó thực hiện. Không có một hướng dẫn cụ thể nào cho vấn đề này nên các địa phương làm rất mù mờ, vẫn dựa chủ yếu vào năng suất bình quân, tiêu thức đáng lẽ chỉ được dùng để tham khảo. Thêm vào đó, do đại bộ phận địa phương không có bản đồ nông hoá thổ nhưỡng, số lượng các mảnh ruộng của dân lại rất manh mún, phân tán ở nhiều vị trí khác nhau nên việc phân hạng cho công bằng hợp lý là rất khó thực hiện. Trên thực tế, việc xếp hạng đất theo độ phì tự nhiên vừa không chính xác, vừa không phản ánh được giá trị phụ thuộc khả năng sinh lợi và hiệu quả của đất trong cơ chế thị trường. Do đóđã có nhiều vướng mắc xảy ra trong việc phân hạng tính thuế, đã có không ít trường hợp đất được xếp hạng thấp để tính thuế SDĐNN nhưng khi bị thu hồi để chuyển mục đích sử dụng thì lại được xếp hạng cao hơn để nhận đền bù, xảy ra thắc mắc, khiến kiện kéo dài.

- Thuế SDĐNN tính bằng thóc thu bằng tiền theo giá thị trường thường xuyên biến động là quá phức tạp. Phương pháp này đã gây tâm lý không yên tâm đối với người nộp thuế. Giá thóc do UBND cấp tỉnh quy định thường có khoảng cách tương đối lớn tại các vùng giáp ranh giữa hai tỉnh, dẫn đến việc cùng hạng đất nhưng mức thuế nộp khác nhau. Thêm vào đó, giá thóc tính thuếở miền núi thường cao hơn đồng bằng (do cung ít) nên thuế SDĐNN ở miền núi lại cao hơn đồng bằng, đi ngược lại mục tiêu điều tiết thuế.

- Việc phân biệt hai loại định suất thuế khác nhau giữa các loại đất trồng cây hàng năm với cây lâu năm, cây ăn quả đã không tạo môi trường thuận lợi khuyến khích chuyển đổi cơ cấu cây trồng nhằm nâng cao hiệu quả kinh tế nông nghiệp trong nền kinh tế quốc dân.

Đối với thuế đất:

- Hạng đất để tính thuế được xây dựng từ năm 1992 đến nay đã qua nhiều quá trình đô thị hoá nên đã quá lạc hậu. Nhiều vùng nông thôn đã trở thành thị trấn nhưng tiêu chuẩn điều chỉnh không được hướng dẫn rõ ràng, gây khó khăn cho việc xác định hạng đất tính thuế.

- Thuế đất được tính theo giá thóc thu thuế SDĐNN vụ cuối năm trước liền kề thu thuế đất là điều kiện không hợp lý. Bởi lẽ, giá thóc tại thời điểm thu thuế khác với thời điểm xây dựng làm căn cứ tính thuế. Thêm vào đó, trong khi giá đất ở, đất xây dựng công trình nhanh chóng thì giá thóc lại giữ nguyên, lên hoặc xuống không theo diễn biến của giá đất, gây thất thu cho Ngân sách Nhà nước và sự bất công giữa những người SDĐNN đất vào mục đích khác nhau.

Về nguyên tắc, mức thuế đất được xác định dựa trên khả năng sinh lợi của đất và được biểu hiện bằng giá đất. Do đó, căn cứ tính thuế phải là giá đất và thuế suất, nhưng khi ban hành thuế SDĐNN và thuế đất thì về cơ bản, nước ta chưa hình thành giá đất, pháp luật chưa công nhận việc mua bán đất đai. Và khi nhà nước công nhận đất có giá thì khung giá đưa ra cũng không hợp lý, và không được áp dụng trong việc tính các loại thuế sử dụng đất. Bởi vậy, sửa đổi luật thuế SDĐNN và thuế nhà đất là một đòi hỏi tất yếu của sự phát triển.

Trên cơ sở các xem xét trên đây về hiện trạng chính sách thuế đất nói riêng và thuế BĐS nói chung, Chuyên mục DNRE sẽ cùng Quý bạn đọc bàn luận về các quan điểm và mục tiêu nhằm hoàn thiện chính sách thuế nhằm phát triển Thị trường Bất động sản Việt nam trong bài viết sau. 

Sàn BĐS Địa Nam