"Chính sách thuế BĐS": Mục tiêu chính

Tiếp nối những phân tích về hiện trạng Chính sách thuế BĐS của bài viết trước, trong bài viết này, Chuyên mục Dia Nam Real Estate (DNRE) sẽ cùng Quý bạn đọc cùng bàn về các quan điểm và mục tiêu được đưa ra đối với việc hoàn thiện Chính sách thuế nhằm mục đích phát triển Thị trường BĐS tại Việt Nam.

Quan điểm phát triển Thị trường Bất động sản ở Việt Nam

Quan điểm phát triển Thị trường Bất động sản ở Việt Nam mà các nhà soạn luật nêu ra trong thời kỳ đẩy mạnh công nghiệp hóa, hiện đại hóa Đất nước bao gồm một số điểm sau:

• Thứ nhất, phát triển nhanh và bền vững Thị trường Bất động sản trên cơ sở đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu và thống nhất quản lý. Nhà nước giao đất, cho thuê đất cho các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân sử dụng ổn định lâu dài hoặc có thời hạn theo quy định của pháp luật. Đồng thời tùy theo hình thức sử dụng đất, các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân được nhà nước giao đất, cho thuê đất hoặc nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất (QSDĐ) từ người khác được pháp luật thừa nhận và bảo hộ các quyền: chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thừa kế, thế chấp, góp vốn QSDĐ. Thị trường Bất động sản ở Việt Nam là thị trường giao dịch "quyền sử dụng đất" và các tài sản gắn liền với đất, "quyền sử dụng đất là hàng hoá đặc biệt".
• Thứ hai, phát triển Thị trường Bất động sản gắn với việc khai thác, sử dụng đất đai một cách tiết kiệm và có hiệu quả; phát huy tối đa tiềm năng, nguồn lực về đất đai, bất động sản phục vụ cho sự nghiệp công nghiệp hóa, hiện đại hóa đất nước.
• Thứ ba, bình đẳng giữa các thành phần kinh tế tham gia Thị trường Bất động sản để khai thác mọi thế mạnh, mọi nguồn lực, đáp ứng nhu cầu đa dạng của sự phát triển thị trường bất động sản. Bình đẳng giữa các thành phần kinh tế là mọi thành phần kinh tế đều được tham gia vào Thị trường Bất động sản, mọi doanh nghiệp không phân biệt thành phần kinh tế đều có các quyền bán (chuyển nhượng), mua (nhận chuyển nhượng), thuê, cho thuê, thế chấp, góp vốn liên doanh bằng giá trị QSDĐ... Mọi chính sách và biện pháp ưu đãi đều được áp dụng thống nhất cho tất cả các doanh nghiệp thuộc mọi thành phần kinh tế tham gia kinh doanh bất động sản.
• Thứ tư, kiên quyết lập lại trật tự trong quản lý, sử dụng đất đai và bất động sản theo đúng luật pháp, chống đầu cơ đất đai và nắm giữ đất đai trái pháp luật.

Trên cơ sở một số quan điểm nêu trên, Chính sách thuế BĐS cần cân nhắc, xem xét để đạt được một số mục tiêu cụ thể. Chuyên mục DNRE sẽ cùng Quý bạn đọc xem xét các mục tiêu được nêu ra cũng như một số phản biện từ phía các chuyên gia.

Mục tiêu phát triển Thị trường Bất động sản ở Việt Nam

Các mục tiêu mà các nhà hoạch định chính sách đưa ra trong Dự thảo Luật thuế nhà, đất bao gồm một số điểm chính như sau:

• Khai thác sử dụng có hiệu quả các loại bất động sản, đặc biệt là bất động sản nhà đất, phát huy tối đa nguồn lực từ đất đai, nhà và công trình trên đất để phát triển kinh tế - xã hội, phục vụ sự nghiệp công nghiệp hóa, hiện đại hóa Đất nước.
• Thu hút các nguồn lực xã hội, khuyến khích các thành phần kinh tế tham gia đầu tư phát triển hàng hoá bất động sản, đặc biệt là đầu tư xây dựng các công trình sản xuất kinh doanh, các công trình hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội.
• Góp phần hình thành đồng bộ các loại thị trường cùng các thể chế phù hợp với kinh tế thị trường và hội nhập quốc tế. Nhà nước chủ động định hướng, điều tiết và kiểm soát để bình ổn thị trường bất động sản, khắc phục tình trạng tự phát, đầu cơ bất động sản ngoài khả năng kiểm soát.
• Đảm bảo Thị trường Bất động sản hoạt động một cách công khai, minh bạch, hạn chế tiến tới xoá bỏ thị trường không chính thức về bất động sản.
• Đảm bảo tính công bằng trong việc nắm giữ và chuyển giao bất động sản, huy động một phần thu nhập của người sử dụng và chuyển nhượng bất động sản vào ngân sách Nhà nước nhằm bù đắp một phần chi phí đầu tư của nhà nước vào hệ thống các công trình cơ sở hạ tầng và hỗ trợ cho người nghèo có điều kiện tạo lập chỗ ở ổn định.

Và một số phản biện…

Theo quan điểm của TS Đặng Hùng Võ – Nguyên thứ trưởng Bộ TN&MT, dường như các nhà soạn luật chưa làm rõ được mục tiêu chính của sắc thuế này ngay từ cách tiếp cận vấn đề, vì thế luôn có những ý kiến trái ngược nhau. Mỗi luật đều có mục tiêu chính để trả lời câu hỏi: “Vì sao người dân phải đóng thuế này?”. Các quy định của luật phải tập hợp chung quanh mục tiêu chính đó. Trong những trường hợp cụ thể, giai đoạn cụ thể, một hoặc vài mục tiêu phụ có thể phát huy tác dụng hơn, được nhấn mạnh hơn, nhưng mục tiêu chính vẫn đóng vai trò chi phối. Nhiều ý kiến đã yêu cầu Dự luật Thuế nhà, đất phải mang quá nhiều trọng trách như: tạo công bằng giữa những người sử dụng đất, xóa bỏ đầu cơ, làm lành mạnh thị trường… Những điều đó đều cần thiết và đều đúng, nhưng không phải vì thế mà bắt người dân đóng thuế, đó chỉ là những mục tiêu phụ cần xem xét.

Ở nhiều nước đi trước chúng ta, gốc gác của luật thuế này không xuất phát từ sự mưu cầu bình đẳng về sử dụng đất, không phải để chống đầu cơ... mà thực chất chỉ là gắn trách nhiệm của người sử dụng nhà đất với quyền lợi mà họ được thụ hưởng từ sử dụng hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội, dịch vụ công cộng do nhà nước đầu tư. Thuế nhà đất chính là sự đóng góp của người ở tại địa phương đó đang được thụ hưởng những tiện nghi do nguồn đầu tư khác mang lại. Mọi người đều biết rằng giá nhà đất phụ thuộc phần lớn vào điều kiện của hạ tầng, dịch vụ công cộng chung của khu dân cư đó. Như vậy, thuế đánh vào giá trị nhà đất nói lên được mức nghĩa vụ đóng góp để trả cho hạ tầng, dịch vụ công cộng đã xây dựng nên ở đó. Nói ví dụ, người dân ở Hà Nội, Tp.HCM hay những đô thị loại 1 được hưởng những tiện ích từ đường, cầu, trường học, y tế, trạm, điện, nước, thông tin... chất lượng cao, được xem những bộ phim bom tấn của Hollywood cùng thời điểm với cả thế giới… thì đương nhiên phải trả tiền cho những gì nhà nước đầu tư để mình được thụ hưởng. Khi luật được xây dựng theo hướng đó, người dân khu vực nào có hạ tầng phát triển thì phải đóng thuế nhiều hơn. Nếu không phải đóng thuế nhà đất hoặc đóng ở mức thấp thì có nghĩa là người ở các đô thị đầy tiện nghi cũng chẳng bị thiệt gì hơn những người ở vùng sâu, vùng xa; đó cũng chính là lý do kích thích luồng di cư từ vùng “nông thôn nghèo khổ” vào các “đô thị sung sướng”. Nếu làm rõ được mục tiêu này thì người đóng thuế sẽ thấy được nghĩa vụ của mình, vui vẻ và tự nguyện thực hiện vì đó là sự đóng góp hợp lý, có thể còn mong được đóng thuế nhiều hơn!

Hiện nay, Nhà nước ta xây dựng hạ tầng chủ yếu từ nguồn vốn vay ODA và nguồn ngân sách nhà nước. Nợ quốc gia từ vốn vay ODA đã lên mức khá cao mà hạ tầng vẫn không đáp ứng được nhu cầu. Nếu không có được thuế nhà đất theo đúng nghĩa thì vấn đề xây dựng và nâng cấp hạ tầng sẽ không có lời giải trong vài năm tới. Chính tại diễn đàn Quốc hội cũng đang nóng về vấn đề nợ công, về các siêu dự án để lại gánh nợ cho con cháu…

Quan điểm liên quan đến mục tiêu của Luật thuế như nêu trên e rằng khó thuyết phục được người dân. Bởi thực tế không phải ai vốn dĩ ở đô thị đều có đủ khả năng chi trả cho những tiện ích công cộng. Không phải không có lý khi mức đóng thuế đóng thế nào cho khả thi, cho công bằng được cân nhắc lên xuống mãi… ông Đặng Hùng Võ cho biết thêm:

“Đơn cử một ví dụ thế này để thấy sự vô lý trong chính sách hiện nay. Nhà nước vay vốn ODA để mở một con đường. Những người dân phải di dời nơi ở thì chỉ được hưởng mức bồi thường chưa thỏa đáng, thường giá đất thấp hơn giá thị trường, tức là một phần quyền lợi của họ đã phải đóng góp vào làm hạ tầng chung. Những người khác không bị thu hồi đất thì nghiễm nhiên được sử dụng hạ tầng mới đó mà chẳng mất thêm đồng nào. Điều này vừa vô lý, vừa tạo nên tính phức tạp trong tính toán bồi thường khi nguồn vốn thực hiện dự án đầu tư hạ tầng còn hạn chế. Nếu Luật thuế nhà, đất tập trung vào mục tiêu thu nhận đóng góp của người đang sử dụng hạ tầng để trả lại cho vốn nhà nước đã đầu tư xây dựng hạ tầng đó thì vấn đề trở nên giản dị hơn, rõ ràng hơn và cũng minh bạch hơn.

Đương nhiên, điều kiện thu nhập của người dân mỗi người một khác, không nên đặt ra một mức tỷ suất thuế chung cho tất cả các địa phương. Tỷ suất thuế phải phù hợp với mức độ tiện nghi về hạ tầng của khu vực đó và cũng cần tính đến sự phù hợp với thu nhập thực tế của người dân ở khu vực. Nhiều ý kiến cứ băn khoăn rằng mức thuế như vậy e rằng không phù hợp với với điều kiện thu nhập của vùng nông thôn, miền núi. Về bản chất, có thể chỉ cần tập trung sắc thuế này đánh vào nhà đất ở các khu đô thị phát triển (có thể từ loại 3 trở lên), miễn thuế cho vùng nông thôn lạc hậu, vùng núi và giảm thuế cho các vùng còn lại. Hay nói cách khác, thuế nhà đất chỉ nên tập trung vào những khu vực có hạ tầng và dịch vụ công cộng tốt. Mức quan tâm giảm đi theo mức độ hạ tầng đã đầu tư. Cái lý của thuế này là như thế!”

Ngoài ý kiến nêu trên về việc xác định mục tiêu chính đối với Dự thảo Luật thuế nhà, đất, ông Đặng Hùng Võ còn góp ý kiến cho dự thảo luật, Phòng Thương mại và Công nghiệp Việt Nam (VCCI) vừa phối hợp với Ủy ban Tài chính và Ngân sách của Quốc hội tổ chức hội thảo “Góp ý hoàn thiện Dự thảo Luật thuế nhà, đất”. Theo ý ông, Dự thảo luật chưa hướng tới nhiệm vụ trọng tâm là điều chỉnh các trường hợp như: Đất được giao nhưng không đưa vào sử dụng theo cam kết; sở hữu, sử dụng nhà, đất vượt quá hạn mức quy định. Như vậy, chắc chắn không thể ngăn chặn những cơn sốt giá do đầu cơ bất động sản, đặc biệt là đất”.

“Điều này cũng có nghĩa là khó có thể khuyến khích sử dụng đất tiết kiệm, có hiệu quả và khuyến khích thị trường bất động sản phát triển lành mạnh”, ông Võ cho biết thêm.

Cùng chung quan điểm trên, luật sư Trương Thanh Đức, Chủ tịch Hội đồng quản trị Công ty Luật Basico cho rằng: “Luật thuế này chưa tập trung vào nội dung chính là giải quyết tình trạng đầu cơ đất đai. Quan trọng nhất của luật thuế là phải xác định được quyền và nghĩa vụ của nhân dân”.

Về mức thuế suất đánh như thế nào để tránh tình trạng đầu cơ, tiến sĩ Phạm Sỹ Liêm - Phó chủ tịch Tổng hội Xây dựng Việt Nam đặt ra câu hỏi: “Với mức thuế thấp như trong dự thảo thì dù có đánh thuế lũy tiến cũng có ngăn chặn được nạn đầu cơ đất đai không?”.

Như vậy, trái với kỳ vọng của nhiều người, các ý kiến tại buổi hội thảo đều cho rằng: Luật thuế nhà, đất mới chỉ có thể góp phần hạn chế nạn đầu cơ ở một mức độ nào đó chứ chưa thực sự giải quyết triệt để được vấn nạn này. Phải chăng chính vì mục tiêu chống đầu cơ vẫn chưa phải là “gốc rễ” mà chỉ là “phần ngọn” của vấn đề như ý kiến của ông Đặng Hùng Võ hay nói cách khác đầu cơ là hệ quả còn sự yếu kém của chính sách mới là là gốc rễ của vấn đề?

Để trả lời phần nào cho câu hỏi này, Chuyên mục DNRE sẽ cùng Quý bạn đọc cùng tham khảo thêm nhiều ý kiến cụ thể hơn đối với Dự thảo Luật nhà, đất trong bài viết sau của Chuyên đề “Chính sách thuế BĐS”.

Sàn BĐS Địa Nam