“BĐS Việt Nam – nhìn lại 20 năm qua”: Bắt mạch BĐS

Sự “liều lĩnh” nói trên chỉ đơn thuần nhằm mục đích thực hiện mong muốn giải đáp hai câu hỏi mà Bài trước đã nêu ra. Chuyên mục DNRE rất mong muốn được sự góp ý của Quý bạn đọc và cả sự lượng thứ nếu những dự đoán trong bài này không thực sự chính xác hoặc không đúng với ý kiến hay mong muốn của Quý bạn đọc. Mục đích của dự đoán không nằm ngoài phạm vi trao đổi thông tin với Quý bạn đọc đã theo dõi Chuyên đề “Bất động sản Việt Nam – nhìn lại 20 năm qua”  từ đầu tháng 1 năm 2011 đến nay. Chuyên mục DNRE cũng nhân đây, bày tỏ mong muốn cùng Quý bạn đọc tiếp tục hành trình thảo luận về Thị trường Bất động sản Việt Nam trong những Chuyên đề kế tiếp.

Quay trở lại nội dung của hai câu hỏi từ bài trước:

1.      Liệu chu kỳ có lặp lại không: cuộc đóng băng lần thứ ba này cũng dài đúng 5 năm và một cơn sốt sẽ đến vào năm 2012?

2.      Và … chúng ta sẽ có Luật đất đai 2013 (hai Luật trước đây là 1993, 2003) và Luật này (nếu có) thì có gì mới?

Trước tiên là câu hỏi thứ nhất. Chúng ta đặt lại câu hỏi:

Vậy ai là người có mong muốn thêm một cơn sốt bất động sản tiếp theo?

Có lẽ chỉ có giới đầu cơ mong muốn? Vì đơn giản là khi sốt thì rất dễ giao dịch và dễ đạt lợi nhuận từ việc “chênh” giá. Giới đầu tư hoặc chủ đầu tư dự án cũng mong muốn vì khi đó khả năng tiêu thụ sản phẩm sẽ tốt hơn và giảm nguy cơ ế hàng và phải thay đổi chiến thuật bán như tại thị trường miền Nam hiện nay. Tuy nhiên, với những quy định khá chặt chẽ trong huy động vốn của Nghị định 71 và Thông tư 16 thì khả năng huy động vốn thật nhanh từ một thị trường sôi động cũng không dễ dàng đối với các chủ đầu tư không đủ năng lực tài chính trừ khi … cố ý lách luật.

Vậy Chính phủ thì sao? Câu hỏi này hoàn toàn không khó trả lời và câu trả lời là không! Chính phủ hiện nay đã trải qua ba cuộc sốt đất và đã ba lần cấp thuốc hạ sốt với phương thức ngày càng “thị trường hơn”. Như vậy, Chính phủ đã luôn nhất quán trong việc hạn chế sốt và định hướng cho Thị trường Bất động sản phát triển bền vững. Thực tế cho thấy nếu không kiềm chế thì Thị trường Bất động sản sẽ rất dễ sốt và/hoặc tạo bong bóng và khi bong bóng “nổ” hay “xì” thì kể cả các quốc gia hùng mạnh và phát triển như Hoa kỳ cũng không tránh khỏi khủng hoảng tài chính. Nguyên do là tuy bất động sản chỉ là một lĩnh vực trong rất nhiều lĩnh vực của nền kinh tế, nhưng lại có một sức hút tài chính rất mạnh (do yêu cầu đầu tư rất lớn), hay nói một cách hình tượng là “hố đen tài chính” trong các cơn sốt hoặc thậm chí kể cả khi phát triển hơi “quá đà” tạo ra bong bóng.

Ngoài ra, xét thấy Thị trường Chứng khoán Việt Nam hiện nay rất yếu trong thu hút đầu tư mặc dù cũng đã có một số phục hồi sau khi giảm rất mạnh và xuống đến đáy vào năm 2009. Nếu bất động sản tiếp tục là kênh đầu tư đáng tin và ổn định hơn chứng khoán thì nền kinh tế Việt Nam sẽ tiếp tục trong trạng thái thiếu vốn để có thể tiếp tục duy trì đà phát triển vốn đã yếu đi khá nhiều sau những năm khủng hoảng tài chính thế giới. Như vậy, để hỗ trợ nền kinh tế nói chung và Thị trường Chứng khoán nói riêng, Chính phủ không có lựa chọn nào khác ngoài cách kiềm chế Thị trường Bất động sản Việt Nam để không chỉ  tránh tạo ra “hố đen tài chính” trong tương lai mà còn dần đàn chuyển lượng tài chính nhàn rỗi sang các lĩnh vực khác của nền kinh tế.

Ngoài ra, xét về quan hệ cung/cầu thì thực tế cho thấy lượng cung đang vượt cầu trong một số thể loại bất động sản. Ở đây cần nhấn mạnh rằng cầu thực sự của người dân thì không nhỏ nhưng người có nhu cầu ở lại không có khả năng mua nhà/đất mà người có khả năng mua nhà/đất thì đã có không ít nhà/đất nên chỉ còn nhu cầu đầu tư kiếm lời hoặc biến đất đai, nhà cửa thành “của để dành”.

Những lý luận trên đây dẫn đến kết luận tuy “liều lĩnh” nhưng cũng có phần logic: ”Xác suất xảy ra một cuộc sốt đất 2012 là khá thấp”.

Tuy nhiên, kể cả cho đến năm 2011 này, người dân Việt Nam vẫn chỉ tin tưởng vào vàng và đất với những lý luận hết sức lạc hậu như ”Người sinh ra chứ Đất đâu có sinh ra”. Do vậy, việc định hướng dòng tài chính từ vàng hoặc đất sang chứng khoán hay lĩnh vực đầu tư nào khác là một bài toán hết sức nan giải. Bài học nhãn tiền của đầu tư chứng khoán còn đó, lòng tin vào đồng nội tệ thì không còn như những năm 2002-2006 nữa khi đồng nội tệ của Việt Nam trong ba năm gần đây bị mất giá từ 10% đến 20% và lạm phát theo báo cáo cũng là các con số gấp 2 đến 3 lần tăng trưởng. Thực tế thì chỉ số tăng giá CPI theo báo cáo không phản ánh chính xác sự mất giá của đồng tiền nội tệ và do vậy, kể cả khi các ngân hàng đã nâng cao lãi suất  huy động lên đến 15% thì lượng tiền nhàn rỗi vẫn chưa thực sự chuyển đến. Không chỉ có vậy, kể cả khi lãi suất đủ cao hơn lạm phát thì sẽ dẫn tới lãi suất cho vay sẽ quá cao (trên 20%) nên các doanh nghiệp cũng không hào hứng vay, vì với lãi suất như vậy, khả năng lỗ là rất cao – như nhiều doanh nghiệp than vãn: “Càng làm càng lỗ”.

Bài viết buộc phải lạm bàn sang lĩnh vực tài chính – ngân hàng vì đó là “huyết mạch” của nền kinh tế nói chung, trong đó có lĩnh vực bất động sản mà chúng ta quan tâm. Hiển nhiên, “bắt mạch” nền kinh tế là việc rất khó và Chuyên mục DNRE chỉ điểm qua những nét chung tình hình tài chính để dự đoán xác xuất dòng tài chính chuyển đến bất động sản mà thôi.

Như vậy, ngoài cơ sở dự đoán về mong muốn chủ quan của các nhà hoạch định kinh tế vĩ mô Việt Nam, các phân tích về dòng tài chính cũng mang lại kết luận tương tự - kể cả các chủ đầu tư lẫn người muốn mua nhà trả góp đều khó có thể dám vay tiền trong hoàn cảnh hiện tại, khi lãi suất cho vay của ngân hàng trên mức 20%.

Đối với câu hỏi thứ hai về dự đoán sự ra đời của một Luật đất đai mới 2013 thì trước tiên là câu trả lời ngay: Không hoàn toàn nhất thiết phải có (một cách đơn giản) - vì cần một giải pháp tổng thể!

Để giải thích cho dự đoán “liều lĩnh” này, Chuyên mục DNRE xin trình bày các luận điểm sau đây:

Không giống như các lần sốt đất trước đây, ngày nay Chính phủ đã có kinh nghiệm hơn nhiều trong điều hành và sẽ cố gắng điều tiết bằng các công cụ khác nhau. Tuy nhiên chúng ta có thể dễ dàng điểm lại những nét chính yếu nhất của hai Luật đất đai trước đây là 1993 và 2003 để thấy được chiều hướng phát triển của luật này.

Nét nổi bật của Luật đất đai 1993 là sự hợp thức hóa việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất vốn đã ngầm diễn ra từ trước khi có Luật. Khi xem lại Luật đất đai 1993 hẳn là chúng ta đều nhận thấy sự sơ khai của Luật này nhưng cũng thấy được chuyển biến quan trọng mà Luật này mang lại. Có thể nói, chính đây là bước đầu tiên của việc đưa đất đai bước vào cơ chế thị trường với những hoạch định sơ bộ liên quan đến chuyển nhượng, quyền sử dụng, quyền lợi và trách nhiệm tài chính đối với đất đai.

So với Luật đất đai 1993 thì Luật đất đai 2003 có một bước tiến vô cùng to lớn với những chuyển biến được đúc kết từ 10 năm quản lý đất đai. Tuy nhiên, trong liên quan đến Thị trường Bất động sản, Luật đất đai chỉ còn có ảnh hưởng đến một số lĩnh vực như giao đất, thu hồi đất, đền bù, giải tỏa mặt bằng và chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Ngoài Luật đất đai, Thị trường Bất động sản hiện nay còn chịu sự điều tiết của Luật kinh doanh bất động sản, Luật nhà ở, Luật quy hoạch đô thị, Luật xây dựng và các văn bản dưới luật: các nghị định, thông tư hướng dẫn. Như vậy, hiện nay đã có tổ hợp các luật điều tiết Thị trường bất động sản và trong trong lai sẽ có thêm Luật thủ đô đối với Hà Nội hay Luật đô thị dành cho các thành phố trong cả nước. Một tổ hợp luật cần xây dựng cho chỉnh chu, logic và hiệu quả, trong đó có nhiều luật mới sinh ra lần đầu, còn cần chỉnh sửa, bổ xung hơn so với Luật đất đai 2003.

Tuy nhiên, nếu xét rằng việc quản lý đất đai nói riêng và bất động sản nói chung ở Việt Nam còn thiếu hụt hẳn một lĩnh vực mà nhiều nước trên thế giới đã có: “Thuế sở hữu đối với tài sản có đăng ký quyền sở hữu hay quyền sử dụng” thì việc chỉnh sửa Luật thuế sẽ dẫn tới chỉnh sửa không chỉ Luật đất đai mà còn Luật kinh doanh Bất động sản và Luật nhà ở. Điều này đòi hỏi cả một sự xem xét chỉnh sửa luật khá công phu và phức tạp và tùy thuộc vào tình hình cụ thể trong điều hành kinh tế của Nhà nước.

Đến đây, bài viết xin khép lại Chuyên đề đầu tiên của Chuyên mục DNRE.