"Chính sách thuế BĐS": Các tiêu điểm

Theo PGS, TS Phạm Duy Nghĩa – Khoa Luật, Đại học Kinh tế Tp Hồ Chí Minh, Dự luật Thuế nhà, đất có một số tiêu điểm đáng chú ý như sau:

Dự luật đưa nhà ra khỏi diện chịu thuế

Một số chuyên gia cho rằng đây là bước thụt lùi của dự luật, càng bàn lại càng phức tạp thêm. Tất nhiên, khi đã nói đến cơ chế nộp thuế nhà đất là việc trả tiền cho việc sử dụng hạ tầng và dịch vụ công cộng thì nhà và đất phải được coi là một thể thống nhất, có một giá trị chung để sử dụng. Nên đi theo hướng: giá trị thuế được tính bằng tỷ suất thuế nhân với giá trị nhà đất, tỷ suất được xác định theo mức diện tích sử dụng đất, mức diện tích sàn nhà.

Trong Dự thảo Luật thuế này đã đưa ra được một cách nhìn nhận khá tiến bộ là người sử dụng phần ngầm dưới đất thì phải nộp thuế với thuế suất bằng nửa thuế suất của tầng mặt đất. Trái lại, cư xử với phần trên không lại không tích cực được như cách cư xử với phần ngầm, những người sử dụng phần trên không lại chỉ phải nộp thuế theo kiểu chia đều với tầng mặt đất.

Bản chất của thuế nhà, đất

Có nhiều tranh luận xung quanh bản chất của sắc thuế dự kiến này. Ở Việt Nam, khi mua bán nhà đất, các bên chịu thuế chuyển nhượng, lệ phí đăng bộ và lệ phí cấp sổ đỏ. Các chủ sử dụng đất phải đóng thuế đất hàng năm, tuy mức đóng hiện nay không đáng kể; chủ sở hữu nhà chưa phải đóng thuế tài sản hàng năm để duy trì nhà. Do không được giải thích đầy đủ, nhiều người cho rằng thuế nhà, đất lại thêm một loại thuế nữa, đánh trùng lên các sắc thuế hiện hành.

Trên thực tế, những người soạn luật không có chủ ý đánh thuế trên diện rộng, mà chỉ nhằm vào tài sản của một tầng lớp tạm coi là trung lưu. Về đại thể, Ban soạn thảo dự kiến trên thực tế sẽ không đánh thuế nhà ở cấp 4 ở khu vực nông thôn, không đánh thuế người có nhà nhỏ hơn diện tích 200m2, chỉ đánh thuế những người có nhà có diện tích lớn, hoặc có nhiều nhà, ví dụ từ hai nhà trở lên và giá trị những căn nhà đó tương đối lớn, ví dụ trên 2 tỷ đồng.

Với thiết kế như vậy, tuy chưa được thuyết trình mạch lạc, song thuế nhà, đất có bản chất như thuế tài sản, thu của những người trung lưu và người giàu, lấy những khoản thu ấy tạo nên ngân sách cho các địa phương. Nếu được thiết kế khéo, người càng nhiều nhà càng phải trả nhiều thuế hàng năm để duy trì nhà. Số tiền ấy có thể được dùng cho các chương trình phúc lợi, ví dụ xây nhà xã hội cho người nghèo thuê với giá phải chăng.

Có nhiều người phản đối Dự thảo này, cho rằng sắc thuế mới sẽ là thuế trùng lên thuế. Người ta lập luận rằng, thu nhập của người dân đã phải chịu thuế, vật tư xây dựng cũng phải chịu thuế, nhà đất là của cải tiết kiệm hoặc của để dành của người dân, Nhà nước không thể thu thuế hàng năm đối với những tài sản sau thuế đó của người dân. Điều ấy đúng, nếu sắc thuế này được áp dụng cho tất cả mọi người có nhà và đất. Song nếu sắc thuế này được thiết kế để áp dụng với rất ít người có nhiều nhà có giá trị lớn, và càng nhiều nhà thì lũy kế thuế phải trả càng cao, thì điều ấy cũng đúng bởi người giàu cũng có trách nhiệm chia sẻ may mắn và phúc lợi với người kém may mắn hơn. Người giàu cũng phải có trách nhiệm xã hội. Thêm nữa, đất đai khan hiếm, sở hữu nhiều thì phải trả tiền nhiều để duy trì, người giàu cũng phải suy tính có nên chiếm hữu nhiều nhà hoặc điều chuyển bớt cho người khác. Từ đó, thuế này có thể gián tiếp góp phần điều hòa hành vi chuyển nhượng nhà, đất, tránh tích tụ một cách lãng phí.

Trên thực tế, thuế tài sản này có thể cũng áp dụng cho xe ô tô, xe máy phân khối lớn trong các đô thị chật chội. Muốn sở hữu xe thì chủ xe hàng năm phải đóng thuế tài sản để duy trì xe. Làm như vậy, người ta phải suy tính có nên có xe riêng hay sử dụng các phương tiện giao thông công cộng khác. Muốn rộng rãi, tiện nghi, đài các… thì người giàu phải trả tiền để chính quyền địa phương lo cho người nghèo và lo cho cơ sở hạ tầng. Có vẻ như tư duy này chưa thật phổ biến ở Việt Nam khi giới trung lưu có vẻ còn thưa thớt và đang hình thành. Thêm nữa, những người giàu bởi những nguồn không rõ ràng thì chưa dám công khai sự giàu có của mình, chưa giàu công khai thì chưa muốn bày tỏ trách nhiệm xã hội lo cho người nghèo. Vì lẽ ấy, có vẻ như bản chất của dự luật thuế nhà đất được công chúng hiểu lầm, vì hiểu lầm cho nên còn có nhiều ý kiến phản bác.

Đối tượng tài sản chịu thuế

Tài sản chịu thuế gồm đất và nhà, bao gồm cả các căn hộ chung cư, tuy nhiên chỉ áp dụng với người trung lưu. Có hiện tượng nhiều người đầu cơ chung cư trong các đô thị lớn và dường như, dự luật cũng nhắm tới đối tượng đầu cơ này. Người sở hữu nhiều căn hộ chung cư dự kiến cũng phải đóng một khoản thuế để duy trì căn hộ hàng năm.

Ngoài ra, sự lãng phí tài nguyên đất đai còn thể hiện ở đất kinh doanh, được lập dự án, đôi khi, sau khi được giao, nhiều chủ đầu tư sang nhượng dự án để thu lời. Những chủ kinh doanh đất đó có lẽ phải chịu những thuế suất cao hơn nhiều lần so với thuế tài sản đánh vào nhà ở. Chỉ có điều, Dự luật chưa làm rõ nội dung này. Tương tự như vậy, nhà, đất do cơ quan nhà nước chiếm hữu, đôi khi vẫn được sử dụng lãng phí hoặc bỏ hoang hóa. Sự oa trữ này cũng gây nên nhiều phiền phức và bất công trong xã hội, song dường như chưa được đưa vào để điều chỉnh bởi Dự luật Thuế nhà, đất.

Thuế suất và cách tính thuế

Có vẻ như Ban soạn thảo mới dự kiến một cuộc tập dượt cho những người trung lưu, mức phải đóng dự kiến khá nhẹ nhàng. Ví dụ, một người có ngôi nhà 4 tầng, diện tích mặt bằng mỗi tầng là 60m2, tổng diện tích toàn bộ căn nhà là 240m2. Vì dưới 200m2 nhà ở không phải chịu thuế tài sản, trên thực tế chủ căn nhà chỉ phải nộp thuế hàng năm cho 40 m2 nhà vượt mức trên. Nếu mức đóng thuế tuyệt đối là 2.000đ/m2; mức thuế nhà phải nộp chỉ là 80.000/năm. Mức này có vẻ cũng thấp tương đương như tiền thuế đất hàng năm mà chủ nhà phải nộp hiện nay. Thêm nữa, Ban soạn thảo dự kiến duy trì cố định mức thuế này trong 5 năm liên tiếp kể từ khi luật có hiệu lực.

Có cảm giác, cũng tựa như áp dụng Luật Thuế thu nhập cá nhân cho khoảng 420.000 người hiện nay có mức thu nhập trên 5 triệu đồng/tháng, Dự thảo Luật Thuế nhà, đất dự kiến sẽ nhắm vào một số lượng nhỏ dự báo khoảng 110.000 gia đình trung lưu có nhiều nhà cửa. Tuy nhiên, một vấn đề chưa thật rõ hiện nay là con số tổng số nhà/cá nhân tính trên toàn quốc hay trên từng tỉnh. Ban soạn thảo dự kiến tính tổng số nhà theo từng đơn vị tỉnh. Ví dụ: một người có 02 nhà lớn hơn 200m2 ở thành phố Hồ Chí Minh và 01 nhà ở Hà Nội, người đó có thể chỉ phải nộp thuế tài sản cho 01 căn nhà ở thành phố Hồ Chí Minh.

Tổ chức hành thu

Luật Thuế nhà, đất chỉ có thể được thực thi nếu đã thu thập đủ số liệu về sở hữu nhà, đất của các cá nhân và tổ chức, ít nhất trong phạm vi từng tỉnh. Để làm được điều này, chắc rằng các Chi cục thuế sẽ khó có đủ dữ liệu, mà phải nhờ vào sự hợp tác ít nhất với Sở Xây dựng và Sở Tài nguyên và môi trường các tỉnh. Thêm nữa, có lẽ phải có một thời gian tự kê khai nhẹ nhàng, ví dụ cho phép người dân tự nguyện kê khai tổng số nhà đất của mình trong 2 - 5 năm tới. Sau thời gian đó mới bắt đầu tính thuế, người kê khai gian dối có lẽ phải chịu những khoản tiền phạt thuế nặng nề mới đủ sức răn đe.

Ban soạn thảo dự kiến, các khoản thu từ sắc thuế này sẽ được để lại chi dùng ở các tỉnh. Tuy nhiên trước khi ấn định một sắc thuế mới, cần dự báo chi phí để tổ chức thu, nếu quá tốn kém mà thu được ít thì Dự luật chưa khả thi về mặt kinh tế. Theo Bộ Tài chính, năm 2009 cơ quan thuế đang có nguồn thu thuế từ 420.000 người có thu nhập cá nhân cao; 1,5 triệu hộ kinh doanh, 320.000 doanh nghiệp chịu thuế VAT, 36.000 doanh nghiệp chịu thuế xuất nhập khẩu. Nếu nhân viên và bộ máy thu thuế không tăng, lại đảm trách thêm nghĩa vụ tổ chức hành* thu thuế nhà, đất hàng năm cho hàng trăm ngàn hộ, có thể cần suy tính thêm để đảm bảo hiệu quả thu được từ nguồn thuế mới này. Khi bộ máy chưa sẵn sàng, e rằng việc triển khai đạo luật sẽ khó khăn.

Những quan sát ở trên cho thấy, còn nhiều việc phải làm để đạt tới sự hiểu biết và đồng thuận trong xã hội về Dự luật Thuế nhà, đất. Ban hành những sắc thuế trực thu mới, quy định nghĩa vụ của tầng lớp trung lưu phải chịu thêm những nghĩa vụ tài chính để san sẻ với người nghèo, chủ trương ấy nếu muốn thành công cần tới sự ủng hộ rộng rãi của các giai tầng trong xã hội.

Chuyên mục DNRE sẽ chuyển tới Quý bạn đọc một số đề đạt về chính sách thuế BĐS (hay thuế nhà, đất – như cách gọi của các nhà làm luật Việt Nam) trong bài viết tiếp theo của Chuyên mục này.

Sàn BĐS Địa Nam