"Định lượng Thị trường BĐS": Chìa khóa

Bài viết này sẽ tiếp tục Chuyên đề thứ hai “Định lượng Thị trường BĐS” của Chuyên mục Dia Nam Real Estate (DNRE) với một số phân tích và đánh giá các mặt lợi và hại cho hai lựa chọn mà bài viết trước đã đưa ra:

• Bằng công cụ tài chính (chính sách thắt chặt tín dụng như hiện nay) và cả hành chính (như quy định về pháp lý tại Nghị định 71/2010 và Thông tư 16) để "ép" Thị trường BĐS Hà  Nội hạ nhiệt dần.
• Bằng công cụ tài chính (chính sách thuế BĐS) đồng thời với biện pháp hành chính (tạo hành lang thông thoáng cho việc cung BĐS) để tăng cung BĐS nhằm giảm nhiệt BĐS nhanh chóng và tránh cho Hà Nội mất thời gian điều chỉnh như trong suốt 3 năm qua tại Tp. HCM.

Như chúng ta đều biết, vào thời điểm từ cuối năm 2009 tới giữa năm 2011, biện pháp thứ nhất đã được Nhà nước tiến hành trong hơn sáu tháng qua và kết quả gần như chưa nhận thấy nếu không nói là ngược lại, BĐS Hà Nội vẫn tiếp tục tăng giá một cách cục bộ, thậm chí nằm ngoài quy luật hàng năm. Vậy nguyên nhân tại sao?

Trong bài viết trước, Chuyên mục DNRE đã có liệt kê vài đặc trưng khác biệt của Thị trường BĐS Hà Nội so với Tp.HCM và các vùng khác, trong đó khác biệt được nêu lên hàng đầu chính là:

“Lượng vốn đầu tư vào BĐS tại Tp. HCM phần nhiều là vốn vay ngân hàng trong khi tại Hà Nội lại là vốn huy động từ người mua. Sự bất cân đối về vốn này đã được mô tả như một quy luật (Pareto) trong một bài viết của Chuyên mục DNRE về Thị trường BĐS miền Nam và miền Bắc.”

Như vậy, biện pháp hành chính (quy định pháp lý tại Nghị định 71/2010 và Thông tư 16) đã và đang tác động trực tiếp đến khả năng huy động vốn của các nhà đầu tư tại Hà Nội và về lý thuyết là phải tác động đến thị trường, mặc dù có thể có độ trễ - theo nhận định của một số chuyên gia.

Kinh tế học nói chung (và việc nhận định thị trường nói riêng) là một môn cực kỳ phức tạp với nhiều thông số ảnh hưởng đến thị trường và tác động lẫn nhau. Đó là nguyên nhân tại sao việc đánh giá thị trường luôn gặp phải các sai số và/hoặc sai sót rất lớn. Khác biệt đầu tiên giữa Thị trường BĐS Hà Nội và Tp.HCM nêu trên cho thấy biện pháp hành chính bằng cách xiết chặt khả năng huy động vốn sẽ làm cho nguồn cung BĐS của Hà Nội lại giảm đi do các nhà đầu tư khó có thể huy động vốn để tạo ra sản phẩm (hoặc đã tạo ra sản phẩm nhưng bị giới hạn khả năng bán hàng do quy định của pháp luật).

Tiếp theo là khác biệt thứ hai mà bài viết trước đã nêu ra:

“Quy trình thực hiện dự án BĐS tại Tp. HCM và Hà Nội rất khác nhau, thậm chí ngược nhau trong nhiều công đoạn và đó là nguyên nhân tạo ra sự khác biệt về cung đối với hai thành phố lớn. Cụ thể là nguồn cung của Tp. HCM thường dồi dào hơn và chi phí thực hiện dự án tại Tp. HCM thường thấp hơn Hà Nội nhiều.”

Như vậy, nếu không thay đổi chính sách thì nguồn cung tại Tp. HCM vẫn tiếp tục dồi dào và tại Hà Nội vẫn tiếp tục eo hẹp. Bức tranh toàn cảnh Thị trường BĐS Việt Nam sẽ khó có thay đổi trong thời gian tới và sự “hạ nhiệt” hay “điều chỉnh” Thị trường BĐS Hà Nội sẽ khó có thể xảy ra dù với độ trễ như ý kiến của một số chuyên gia, thậm chí do nguồn cung giảm đi thì giá lại tăng lên như một quy luật tất yếu của thị trường.

Thị trường BĐS Hà Nội đã phản ánh sự “thiếu cung” thông qua hiện tượng các nhà đầu tư (hay đầu cơ?) săn lùng đất xen kẹt hay mới đây lại đổ xô đi mua đất nông nghiệp ngoại thành mà không cần suy xét về khả năng chuyển đổi hay giao dịch trong tương lai. Hiện trạng này gợi cho chúng ta nhớ lại một Thị trường Chứng khoán Việt Nam vô cùng sôi động với “chân lý” cứ mua là sẽ có lời mặc cho chỉ số P/E đã tăng đến mức phi lý.

Hiện nay, nhiều chuyên gia đã nhận định về hiện trạng đầu tư đa phần do liều lĩnh tại Hà Nội nhưng nếu xét theo quan hệ cung cầu hiện nay thì thấy rằng đây không phải là điều hoàn toàn phi lý. Khi Chính phủ xiết chặt quản lý ngoại tệ và vàng thì hai kênh đầu tư này có thể tạm coi là bị chặn hoặc chỉ còn rò rỉ hoạt động ngầm. Thị trường Chứng khoán Việt Nam thì lại đang trong giai đoạn không rõ ràng về hướng và không phải là kênh đầu tư hấp dẫn thì theo nguyên lý chung, chỉ còn kênh bất động sản để đầu tư. Tuy nhiên, các chính sách quản lý mà cụ thể là Nghị định 71 và Thông tư 16 đã làm cho lượng cung giảm một phần, còn nguồn hàng cũ (đã được mua đi bán lại nhiều lần) thì không còn hấp dẫn nữa vì giá đã lên quá cao, đến mức không chỉ là người có nhu cầu thực sự không thể mua nổi mà ngay cà những người đầu cơ cũng thấy khó có lợi nhuận khi mua để sau này bán lại. Và nguồn nước (tài chính) khi bị chặn mọi phía sẽ rò rỉ sang mấy “rạch” đầu tư đất kẹt hay đất nông nghiệp như đã nêu trên. Ở đây chúng ta dùng từ “rạch” như một cách chơi chữ vì không thể coi đó như “kênh” đầu tư BĐS chính thống.

Tiếp theo, chúng ta cũng không quên nhắc đến ảnh hưởng của thắt chặt tín dụng đối với “cầu”. Đúng là thắt chặt tín dụng cũng tác động làm cho cầu giảm nhưng qua nghiên cứu của Vietnam Report thì chúng ta thấy một vài nghịch lý dẫn đến việc xiết chặt cho vay BĐS không (hoặc rất ít) ảnh hưởng đến cầu. Cụ thể là do nhóm người có nhu cầu vay cao thì khả năng được vay lại thấp nên việc vay trả góp mua nhà (vốn đã không thông dụng lắm) sẽ không hẳn vì chính sách thắt chặt tín dụng mà bị suy giảm nhiều. Đó là chưa kể đến chính vấn đề lãi suất cho vay quá cao (hiên tại là trên 20%/năm) cũng đã là rào cản để nhu cầu vay mua BĐS không phát triển tại Việt nam mà không cần đến chính sách xiết chặt cho vay. Tóm lại, thắt chặt tín dụng (phát triển BĐS nói riêng và sản xuất nói chung) tại Việt nam không (hoặc rất ít) tạo ra việc giảm cầu mà lại tạo ra giảm cung nhiều hơn. Đây cũng chính là một quy luật khá khác biệt của thị trường tài chính Việt Nam so với nhiều thị trường tài chính khác trên thế giới.

Chính sách thắt chặt tín dụng BĐS năm 2008 đã làm thay đổi hoàn toàn Thị trường BĐS Tp.HCM do đặc trưng nguồn vốn của thị trường này là vay ngân hàng. Cả chủ đầu tư lẫn người đầu tư đều dùng vốn vay nên khi nguồn vốn bị xiết lại, cầu đột ngột giảm ngay và dẫn tới sự trầm lắng của thị trường trong khi nguồn cung thì không thể giảm ngay được do các chủ đầu tư đã có kế hoạch dài hạn. Việc “xiết vốn” chỉ làm cho họ rơi vào tình trạng khó khăn, không biết làm cách nào xoay sở trong khi đầu ra thì ngày càng thu hẹp và nợ ngân hàng thì trở thành sự đe dọa không chỉ với doanh nghiệp BĐS Tp.HCM mà còn cho chính hệ thống tài chính, ngân hàng khi dư vay BĐS có nguy cơ trở thành nợ xấu.

Chính sách thắt chặt tín dụng BĐS năm 2011 là chính sách chung trong việc kiềm chế lạm phát, ổn định kinh tế vĩ mô nhưng hoàn toàn có thể đóng vai trò như một tác động thứ hai (tác động kép, sau tác động năm 2008 nói trên) nhằm tới Thị trường BĐS Tp.HCM làm cho các doanh nghiệp BĐS tại đây càng khó khăn hơn. Trong khi đó tại Hà Nội, như DNRE đã phân tích trên đây, tác động hoàn toàn có thể gây hiệu ứng ngược lại so với Tp.HCM.

Đến đây, chúng ta có thể hiểu được phần nào lý do của diễn biến trái chiều của hai thị trường BĐS lớn nhất trong nước trong ba năm gần đây và cũng có thể tạm thời kết luận rằng: nếu Nhà nước không có những thay đổi chính sách khác (cả hành chính và tài chính) thì Thị trường  BĐS Hà Nội sẽ chưa thể giảm nhiệt và điều chỉnh theo hướng tích cực như phân tích tại bài trước của Chuyên đề này.

Vậy thị trường sẽ thay đổi ra sao nếu Nhà nước sẽ áp dụng biện pháp thứ hai: dùng công cụ tài chính (chính sách thuế BĐS) đồng thời với biện pháp hành chính (tạo hành lang thông thoáng cho việc cung BĐS) để tăng cung BĐS cho thị trường? Tất nhiên, chúng ta sẽ thấy những thay đổi lớn lao đối với thị trường. Việc tăng cung có thể tác động từ từ theo quy luật thị trường: "cân đối cung - cầu", dòng tài chính cũng sẽ từ từ chuyển vào BĐS và sự cân bằng cung - cầu cũng sẽ đạt đến sau một thời gian nhất định. Tuy nhiên đây có phải chính sách của Nhà nước hay không thì chúng ta phải xem xét nội dung của Nghị quyết 11 của Chính phủ về thực hiện giảm tốc độ và tỷ trọng dư nợ cho vay lĩnh vực phi sản xuất so với năm 2010, nhất là lĩnh vực bất động sản, chứng khoán... mà cụ thể là đến 30/6/2011, tỷ trọng dư nợ cho vay lĩnh vực phi sản xuất so với tổng dư nợ tối đa là 22% và đến 31/12/2011, tỷ trọng này tối đa là 16%. Chuyên mục DNRE muốn để Quý bạn đọc tự suy xét để trả lời câu hỏi này.

Từ các xem xét cụ thể trên đây, chúng ta thấy chỉ có biện pháp còn lại (sắp được tiến hành áp dụng) - chính sách thuế BĐS - mới có thể tạo ra tác động mạnh mẽ tới Thị trường BĐS. Tuy nhiên, đây là một biện pháp mới và đòi hỏi phải có thời gian để thí điểm thực hiện, điều chỉnh và áp dụng. Tác động của biện pháp này sẽ là một nghiên cứu riêng mà chuyên mục DNRE dự định cùng trao đổi với Quý bạn đọc trong loạt bài viết của Chuyên đề kế tiếp.

Sàn BĐS Địa Nam