"Định lượng Thị trường BĐS": Hai trị giá

Tuy nhiên, cho đến nay, cơn sốt thứ tư đã không xảy ra tại thị trường Tp.HCM. Tất nhiên, vào năm 2008, tác giả khó có thể thể dự đoán được ảnh hưởng của cơn suy trầm kinh tế thế giới mà nhiều kinh tế gia còn gọi là “Khủng hoảng tài chính thế giới 2008”. Cuộc khủng hoảng 2008 có nguồn gốc từ việc cho vay nợ ngoài khả năng kiểm soát trong lĩnh vực bất động sản tại Hoa kỳ (subprime lending in the mortgage market) của hệ thống Ngân hàng Đầu tư (không giống như Ngân hàng Thương mại ở Việt Nam). Cuộc khủng hoảng đã ảnh hưởng không chỉ tới lĩnh vực bất động sản mà còn gây rung động thị trường tài chính Hoa Kỳ và rất nhiều nước khác trên thế giới. “Dư chấn” của cuộc khủng hoảng 2008 đã ảnh hưởng tới một số nước Châu Âu trong năm 2010 và ngay cả hiện nay.

Trong bài nghiên cứu của mình, TS Nguyễn Tấn Vạng đã đưa ra các con số liên quan đến giá trị của một căn nhà và coi căn nhà là sản phầm bất động sản tiêu biểu – gắn liền với nhu cầu ở của người dân. Tuy nhiên, các nghiên cứu của loạt bài trong Chuyên đề “Bất động sản Việt Nam – nhìn lại 20 năm qua” đã cho chúng ta thấy rằng giá bất động sản trong các cơn sốt liên quan nhiều đến giá của “quyền sử dụng đất” chứ không chỉ với giá của “tài sản trên đất”.

Trong tính toán của TS Nguyễn Tấn Vạng, giá của “quyền sử dụng đất” và “tài sản trên đất” gần bằng nhau tại thời điểm năm 2008 tại Quận Tân Phú, Tp. HCM nhưng nếu so sánh với  thời điểm hiện nay thì chắc chắn giá của “quyền sử dụng đất” đã cao hơn giá của “tài sản trên đất” khoảng 200% rồi.  Đơn giá xây dựng hiện nay không hề cao hơn 8 triệu đồng/m² và với giá đó hoàn toàn có thể xây dựng được những căn nhà riêng chất lượng cao, thậm chí một m² chung cư cao tầng trung bình cũng chỉ có đơn giá xây dựng tầm khoảng như vậy.

Hiện nay, khi giá của “quyền sử dụng đất” tại Quận Tân Phú đã lên trung bình 200% so với năm 2008 thì căn nhà như trong phân tích của bài nghiên cứu đã có giá cao hơn khoảng 50% nữa và như vậy là càng xa so với khả năng mua của người có nhu cầu ở. Tại các quận trung tâm hơn hoặc phát triển hơn tại Tp HCM thì giá của “quyền sử dụng đất” còn cao hơn nhiều lần và giá trị “tài sản trên đất” càng trở thành “thông số phụ” đối với những căn nhà.

Theo mặt bằng giá bất động sản tại Hà Nội thì giá trị “tài sản trên đất” lại càng không đáng kể so với giá của “quyền sử dụng đất”. Hiện nay giá đất tại khu vực mới phát triển hạ tầng như Dịch Vọng lên đến 300 triệu/m2, như vậy với 1 căn nhà 100m² xây ba tầng thì giá “quyền sử dụng đất” là 30 tỷ còn giá “tài sản trên đất” chỉ là khoảng 2.4 tỷ. Đó là  một đơn cử cho chúng ta thấy tỷ lệ của hai loại giá trị nêu trên đối với một căn nhà tại Hà Nội. Với các phân tích từ năm 2008, TS Nguyễn Tấn Vạng đã phê phán Thị trường Bất động sản Tp. HCM là “một thị trường BĐS hoàn toàn không lành mạnh” thì hiện nay chúng ta nên đánh giá Thị trường Bất động sản Hà Nội như thế nào?

Qua những phân tích trên, chúng ta thấy giá bất động sản tăng chủ yếu do sự gia tăng giá của “quyền sử dụng đất”. Giá của “quyền sử dụng đất” tăng do sự phát triển của hạ tầng khu vực làm gia tăng sự thuận lợi về giao thông cũng như các tiện ích khác trong cuộc sống và sự gia tăng dân số của khu vực lại dẫn đến tăng khả năng cho thuê hay sử dụng căn nhà vào mục đích kinh doanh.

Nghiên cứu quy trình của các dự án bất động sản để xác định “giá thành” của đất cho thấy giá của mỗi m² đất tại các khu đô thị mới sẽ bao gồm giá đền bù đất nông nghiệp, giá chuyển đổi mục đích sử dụng từ nông nghiệp sang đất đô thị và giá làm hạ tầng cho khu đô thị mới. Tổng các giá trị nói trên tạm coi là “giá thành” của mỗi m² đất khu đô thị mới và là cơ sở để chủ đầu tư quyết định giá bán (thường gọi là giá gốc). Tuy nhiên, khi dự án được đưa ra thị trường, giá bán lại (thường gọi là giá thị trường) lập tức tăng, thậm chí tăng rất nhanh. Hiện nay, giá thị trường tại các khu đô thị mới của Hà Nội đã lên từ 200% đến 600%, còn đất các khu “đô thị cũ” – tức là các khu đã được đưa vào sử dụng và đã có các  thuận lợi về giao thông, thương mại thì mức độ tăng giá tại Hà Nội có thể tính đến hàng ngàn %.

Nói đến “giá thị trường” thì việc giá “quyền sử dụng đất’ có tăng đến hàng ngàn % chúng ta cũng không ngạc nhiên: hãy để cung–cầu của thị trường quyết định. Tuy nhiên tại Bài số 4 trong Chuyên đề “Bất động sản Việt Nam – nhìn lại 20 năm qua”, chúng ta đã  đặt ra câu hỏi về sự tiến triển trái ngược của Thị trường Bất động sản Việt Nam từ năm 2008 đến nay tại miền Bắc và miền Nam và cố gắng giải thích bằng phân tích về dòng tài chính nhưng chúng ta hoàn toàn chưa đặt câu hỏi khác:

Tại sao cầu tại Hà Nội lại mạnh đến mức giá nhà, đất tại Hà Nội tiếp tục tăng trong khi tại Tp HCM vẫn giảm và giá nhà, đất lại Hà Nội hiện nay lại cao gấp ba lần giá nhà đất tại Tp. HCM?

Theo nguyên tắc của thị trường, cầu về bất động sản tại một vùng tỷ lệ thuận với mức phát triển hạ tầng, khả năng kiếm việc làm và thu nhập từ việc làm của vùng đó. Cả ba yếu tố nêu trên sẽ quyết định về mức độ đầu tư vào vùng, hay nói cách khác - chính là dòng tài chính. Trên quan điểm này, Tp. HCM hoàn toàn không thua kém Hà Nội thậm chí có thể nói là mạnh hơn về một số mặt.

Vậy dòng tài chính đã không tuân theo quy luật thị trường chăng?

Chúng ta sẽ cùng nhau tìm câu trả lời cho hai câu hỏi trên đây trong bài viết sau của Chuyên đề này.