"Chính sách thuế BĐS": Khái niệm chung

Trước tiên chúng ta cùng xem xét một số khái niệm cơ bản về chính sách thuế bất động sản:

Hệ thống chính sách đối với bất động sản

• Thuế sử dụng đất.

Là loại thế thu ổn định hàng năm, thu trên tổng giá trị đất nhân với thuế suất. Người sở hữu đất (hoặc người được Nhà nước giao đất sử dụng ổn định, lâu dài) có trách nhiệm nộp thuế đất như một loại thuế đánh vào tài sản. Mục đích thu thuế sử dụng đất là tận dụng và thúc đẩy sử dụng đất có hiệu quả, ngăn ngừa lũng đoạn, đầu cơ đất đai. Thuế thu trên tổng giá trị đất, đất đai càng nhiều thì tổng giá trị đất càng cao, và nếu thuế suất lũy tiến thì thuế càng lớn. Chủ sử dụng đất mà sử dụng không hiệu quả thì phải chuyển nhượng cho người khác. Qua đó thúc đẩy việc chuyển giao đất đai một cách hợp lý, ngăn ngừa đầu cơ đất đai, đồng thời điều tiết cung – cầu về đất đai.

• Thuế thu nhập từ chuyển quyền sử dụng đất (thuế giá trị đất tăng thêm).

Thuế thu nhập từ chuyển quyền sử dụng đất là thuế đánh một lần khi phát sinh hành vi bán (chuyển nhượng quyền sử dụng) đất, thu trên phần thu nhập (giá trị gia tăng) khi bán (chuyển nhượng quyền sử dụng) đất. Đây là một loại thuế phát sinh không thường xuyên mà phụ thuộc phát sinh khi chuyển giao quyền sử dụng đất trên thị trường. Căn cứ tính thuế giá trị gia tăng đất đai là giá trị ròng được tính trên cơ sở lấy giá chuyển giao trừ đi vốn, sau đó đem nhân với thuế suất thành số thuế phải nộp. Đây là loại thuế trực thu. Đối tượng thu là thu nhập ròng do vốn kinh doanh đem lại, cho nên thuế giá trị gia tăng đất đai thuộc phạm trù thuế thu nhập. Mỗi nước áp dụng một sắc thuế khác nhau nhưng thông thường là thuế thu nhập hoặc thuế giá trị đất tăng thêm.

• Thuế thừa kế, biếu tặng.

Người sở hữu bất động sản có quyền để thừa kế hoặc biếu, tặng bất động sản. Thuế thừa kế, biếu tặng được đánh một lần khi phát sinh hành vi thừa kế hoặc tặng quà. Thuế được tính trên giá trị của bất động sản khi chuyển nhượng quyền sở hữu nhân với thuế suất, trong đó, mức thuế suất thường là cao, tuỳ vào yêu cầu, mục đích điều tiết và được đánh lũy tiến. Mức độ lũy tiến phụ thuộc vào mối quan hệ giữa người nhận quyền sở hữu bất động sản với người tặng quà hay cho thừa kế.

Đặc điểm của thuế bất động sản

Thuế bất động sản, ngoài những đặc điểm chung của thuế (tính cưỡng chế, tính pháp lý cao, là khoản đóng góp không mang tính hoàn trả trực tiếp), còn có một số đặc điểm riêng sau:

Thứ nhất, thuế bất động sản là nguồn thu mang tính ổn định và bền vững của ngân sách nhà nước (NSNN). Ngày nay, cơ cấu kinh tế của các nước đã được chuyển đổi theo hướng tăng tỷ trọng các ngành phi nông nghiệp, kéo theo sự tăng trưởng không ngừng của nguồn thu NSNN trong các lĩnh vực quan trọng của các cấp chính quyền, nhất là chính quyền địa phương. Mặt khác, cùng với sự phát triển của nền kinh tế, thị trường bất động sản cũng ngày được mở rộng và phát triển theo, làm gia tăng số thu NSNN trong lĩnh vực kinh doanh bất động sản.

Thứ hai, việc định giá bất động sản để đánh thuế là vấn đề hết sức quan trọng. Cơ sở của thuế bất động sản là tổng giá trị bất động sản hoặc chỉ là giá trị tăng thêm của bất động sản, nhưng dù dưới hình thức nào thì để tính vào bất động sản cũng phải tiến hành định giá bất động sản. Việc định giá bất động sản có thể được thực hiện một lần để xác định cho nhiều kỳ tính thuế hoặc xác định cho từng lần tính thuế tuỳ thuộc vào từng loại thuế và tập quán của từng nước. Việc định giá bất động sản chính xác hay không chính xác sẽ ảnh hưởng trực tiếp tới số thuế phải nộp của các đối tượng nộp thuế.

Vai trò của chính sách thuế đối với sự phát triển của thị trường bất động sản

Thứ nhất, thuế bất động sản góp phần vào việc điều tiết cung và cầu về bất động sản, bình ổn giá cả trên thị trường; thúc đẩy sử dụng bất động sản có hiệu quả, hạn chế đầu cơ; khuyến khích tạo hàng hóa cho thị trường.

Bằng việc ban hành các luật thuế, Nhà nước quy định đánh thuế hay không đánh thuế, đánh thuế cao hay đánh thuế thấp vào các hành vi nắm giữ, hoặc chuyển dịch bất động sản. Thông qua đó, tác động hoặc làm thay đổi quan hệ cung cầu về bất động sản trên thị trường, góp phần vào việc bình ổn giá cả trên thị trường bất động sản.

Để hạn chế việc đầu cơ, thúc đẩy sử dụng bất động sản có hiệu quả. Nhà nước sẽ đánh thuế cao đối với các trường hợp nắm giữ nhiều đất đai, mua đi bán lại nhiều lần trong thời gian ngắn, nắm giữ đất đai nhưng không sử dụng hoặc sử dụng không đúng mục đích.

Để khuyến khích các thành phần kinh tế tham gia vào việc phát triển bất động sản nhằm đáp ứng nhu cầu của thị trường. Nhà nước thực hiện đánh thuế hoặc không đánh thuế đối với các trường hợp sử dụng đất để xây dựng nhà chung cư, xây dựng cơ sở hạ tầng để phát triển quỹ đất ở, xây dựng các khu công nghiệp, các khu chế xuất...

Thứ hai, thuế bất động sản là một công cụ để điều hoà thu nhập, thực hiện công bằng xã hội trong sử dụng và chuyển giao bất động sản.

Việc đảm bảo tính công bằng trong việc nắm giữ, sử dụng và chuyển nhượng đất đai nói riêng và bất động sản nói chung có ý nghĩa hết sức quan trọng. Bởi lẽ, đất đai là do thiên nhiên ban tặng, về nguyên tắc, mọi công dân của một quốc gia đều có quyền như nhau trong việc nắm giữ, sử dụng quà tặng đó. Mặt khác, giá của một mảnh đất nào đó tăng lên là do sự phát triển kinh tế - xã hội và đầu tư của xã hội hơn là kết quả lao động hay đầu tư cơ bản của người trực tiếp sở hữu hoặc sử dụng chúng; phần lớn giá trị tăng thêm phải được điều tiết một cách thích hợp. Trước đây, các nước thường quy định hạn mức thấp nhất đối với từng đối tượng trong xã hội để đảm bảo sự công bằng đó. Tuy nhiên, hiện nay, hầu hết các nước đã bỏ quy định mang tính hành chính này và thay vào đó là thực hiện sự công bằng thông qua công cụ thuế.

Thứ ba, thông qua thuế, Nhà nước thực hiện việc kiểm tra, kiểm soát đối với việc quản lý, sử dụng, kinh doanh bất động sản, từ đó chủ động điều tiết lượng cung-cầu trên thị trường bất động sản.

Vai trò này xuất phát từ quá trình tổ chức thực hiện các luật thuế đối với đất đai trong thực tế. Để thu được thuế và thực hiện đúng các luật thuế đã được ban hành, cơ quan thuế, cơ quan địa chính và các cơ quan có liên quan phải bằng mọi biện pháp nắm vững số lượng, quy mô bất động sản mà từng đối tượng nắm giữ, tình hình chuyển dịch bất động sản từ người này sáng người khác. Từ đó, Nhà nước có thể chủ động trong việc điều tiết lượng cung bất động sản, đồng thời, phát hiện ra những việc làm sai trái, vi phạm pháp luật của các tổ chức, cá nhân, hoặc phát hiện ra những khó khăn, vướng mắc trong thực tiễn, kịp thời đề xuất với cơ quan có thẩm quyền để tháo gỡ.

Tóm lại, thông qua chính sách thuế, Nhà nước thực hiện điều tiết thị trường bất động sản, đặc biệt là địa tô chênh lệch đối với các trường hợp do Nhà nước đầu tư kết cấu hạ tầng tạo ra, khuyến khích sử dụng có hiệu quả tài nguyên đất đai, hạn chế đầu cơ, đồng thời việc giảm thuế trong giao dịch trên thị trường ở mức hợp lý sẽ khuyến khích các giao dịch chính thức; khắc phục tình trạng giao dịch "ngầm", các hành vi trốn tránh nghĩa vụ tài chính gây thất thu cho ngân sách Nhà nước.

Trên cơ sở của những khái niệm về thuế bất động sản mà bài viết này vừa đề cập trên đây, Chuyên mục DNRE sẽ cùng Quý bạn đọc xem xét hiện trạng chính sách thuế bất động sản tại Việt Nam trong bài viết kế tiếp để có thể đánh giá về chính sách thuế hiện trạng và những thay đổi có thể sẽ có về chính sách thuế trong tương lai.

Sàn BĐS Địa Nam